最經(jīng)典房地產(chǎn)開盤策劃方案 - 放飛蝴蝶、放飛希望、或者 破繭成蝶 代表公司新的開始和美好的未來。當(dāng)然,需要加上活的蝴蝶才可以。
現(xiàn)在已經(jīng)有慶典活動(dòng)放飛活蝴蝶的服務(wù),希望這個(gè)創(chuàng)意能幫到你。
蝴蝶被人們視為吉祥美好的象征,放飛蝴蝶,放飛希望,象征著給人們帶來更快樂的生活模式和夢想。
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不過值得注意的是,放飛蝴蝶常見的幾個(gè)問題:
1、蝴蝶在酒店室內(nèi)放飛是否可以?
答:通過近一年多國內(nèi)多個(gè)城市放飛的經(jīng)驗(yàn)總結(jié),蝴蝶屬于追光的昆蟲,放飛后的蝴蝶多數(shù)會(huì)停留在舞臺(tái)燈光比較強(qiáng)烈周圍(但不會(huì)撲往燈光,畢竟蝴蝶也怕被燙)以及舞臺(tái)上鮮艷的鮮花上面,不會(huì)滿場亂飛。舉行完典禮后,可將酒店窗戶打開,通過蝴蝶追光的習(xí)性,蝴蝶會(huì)自行飛出窗外。
2、放飛后的蝴蝶如何處理?
答:由于絕大部分人喜歡彩蝶,以及很多人對喧鬧城市里能放飛彩蝶的這種罕見的現(xiàn)象非常感興趣,所以很多人,特別是小朋友以及包括酒店內(nèi)的工作人員等等都會(huì)在蝴蝶放飛后去捕捉(人工養(yǎng)殖的蝴蝶不怕人,很輕易的就能抓到,而且都是幾乎沒有粉末狀的蝴蝶),因此,大可不必考慮蝴蝶放飛后的處理工作。如果是在一個(gè)封閉式的地方放飛,建議你可以采用一個(gè)很有效得辦法,就是在放飛后把其它燈光關(guān)掉,唯獨(dú)只亮一盞燈把蝴蝶吸引過來,然后回收。
3、專家建議如何通過蝴蝶放飛增加婚禮喜氣氛圍:
蝴蝶屬于追光的昆蟲,可通過專業(yè)蝴蝶放飛技術(shù),使得蝴蝶在舞臺(tái)停留或者盤旋飛行。蝴蝶放飛后可提供一些透氣帶蓋透明塑料杯給一些婚禮嘉賓,婚禮結(jié)束后可以抓一兩只好看的蝴蝶回去(可養(yǎng)兩三天)
4、蝴蝶放飛后有不飛的現(xiàn)象嗎?
答:因?yàn)楹贿m應(yīng)養(yǎng)殖場以外的環(huán)境(溫度、濕度、環(huán)境、氣候等等問題),經(jīng)常發(fā)生有不飛的現(xiàn)象,專家建議可使用助飛器或放飛技術(shù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃30步驟 步驟1:房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場情況初步調(diào)查 【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場情況,從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目所在地板塊競爭項(xiàng)目分析,對項(xiàng)目情況作初步了解,為項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。
階段A:房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 第一、區(qū)域環(huán)境。 研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面:區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易,以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時(shí),在地產(chǎn)開發(fā)過程中,資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。 階段B:房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。
主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀、到位的描述。 第二、市場現(xiàn)狀剖析。
通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格,結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式,對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。 第三、未來走勢預(yù)測。
在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上,就與項(xiàng)目相關(guān)的方面,如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等,做出預(yù)測(約3-5年)。 階段C:房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場分析 第一、板塊總體規(guī)劃。
主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。 參考資料: 。
1,。
項(xiàng)目提出--搞什么性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,是住宅,或商業(yè),要確定。2.在什么地方搞--是繁華商業(yè)區(qū)或是開發(fā)區(qū)3.如何拿到地皮--參加招拍,或摘牌4.資金來源--自有資金可占多少?貸款可解決多少?5.規(guī)模大小---是一期可完成或分若干期完成?每期時(shí)間長短,是12個(gè)月或18個(gè)月?6.前期是否順利---與有關(guān)部門的關(guān)系如何?7.預(yù)期前期投資---預(yù)交各種費(fèi)用及取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和開工前的所有費(fèi)用。
8項(xiàng)目預(yù)期收益---按現(xiàn)有周邊價(jià)格,預(yù)期價(jià)格走勢。等等這些要首先考慮,其次才是具體策劃。
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我就隨便發(fā)一個(gè)給你吧 1、例 外 小戶型沒有復(fù)式是慣例, 方莊小日子復(fù)式設(shè)計(jì)是例外, 陽光與新鮮空氣雙倍計(jì)算, 情趣N次方。
2、小,非常棒?。ㄏ胂?,還是小的好) 在老爸前讀書,“求上進(jìn)” 在朋友前讀書,“玩深沉” 在他前讀書,嘻嘻“裝淑女” 只有在我一個(gè)人的世界, 閱讀,才是一次暢快的心靈之旅 自己的空間,自我自在 3、來北京二年了,在地鐵邊上安個(gè)窩 這里有我享受得到得繁華,和看得到的前景。 我要一個(gè)安定的窩,它不需要太大,不需要奢華, 因?yàn)榉孔硬皇俏业拿?,它是我得簡歷。
4、投資客 股海漲跌不定, 要賺錢就買牛市股 只漲不跌 月付880元,買方莊小日子精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房 無論自己住,還是出租都劃算! 總價(jià)8.8萬,租金抵月付還有剩 愛情社區(qū)里有黃金 5、租屋族 要養(yǎng)就養(yǎng)自己的房子, 月付880元,買方莊小日子, 比租房還輕松, 而且再也不必東搬西挪看房東臉色! 總價(jià)8.8萬,租金抵月付還有剩 該買房子了吧! 6、越少越好 面積越少越好 裝修越少越好 購屋預(yù)算越少越好 國際建筑大師密斯.凡德諾說:少即是多 因?yàn)檠b飾越少 心才能越自在 生活空間才能越自由 因?yàn)槔速M(fèi)得越少 越能為你創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利益! 總價(jià)8.8萬,租金抵月付還有剩 輕松擁有你的愛情社區(qū) 7、誰說小戶型沒有好位置? 方莊小日子位于……出行便捷無憂;成熟的方莊生活圈……等大型購物場所近在咫尺;地鐵樞紐……環(huán)繞四周,生活工作很方便。 如此尊貴位置,豈是一般地段所能企及? 8、誰說年輕人沒有獨(dú)到的投資眼光? 選擇方莊小日子的年輕業(yè)主他們有著非常的見解。
方莊小日子無論于地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)指數(shù)都有其過人之處,且售價(jià)便宜,不會(huì)給年輕的你太大的經(jīng)濟(jì)壓力,也不會(huì)有拾遺邊角余料的顧慮,30--70平米多樣小戶型精彩紛呈,適合年輕的您。小資金投入,獨(dú)享最有效的空間! 無論作為居家還是商務(wù)投資,發(fā)展空間無限。
品味與金錢無關(guān) 內(nèi)文: 即使在鑲金飾銀盛行的時(shí)代 品味也沒有失去它的光輝 我們深信不加雕飾的自然之美 是永遠(yuǎn)不會(huì)過時(shí)的氣質(zhì) 也是根植你內(nèi)心的永恒價(jià)值 多年來 我們努力與世俗的趣味保持距離 把別人追逐浮華的時(shí)間 用來營造品味和格調(diào) 正如你之所見 珍視生活本質(zhì) 萬科 建筑無限生活 卸下你心里的圍墻 你會(huì)發(fā)現(xiàn)生活的原味 不管競爭和戒備在那里蔓延 你也無需把自己關(guān)閉 我們深知和諧的人際環(huán)境將改變你的生活 喚醒你深藏內(nèi)心的美好向往 多年來 我們精心構(gòu)筑和諧互動(dòng)的人際交往平臺(tái) 潛移默化地塑了一個(gè)個(gè)情感濃郁 氛圍親和的社區(qū) 正如你之所見 萬科: 1.潮來潮去,生活的本質(zhì)永恒 時(shí)至今日,樸實(shí)無華的自然情趣也沒有半點(diǎn)貶值的跡象,我們深信那是讓人內(nèi)心寧靜的永恒之美,而怎樣的喧囂浮華都?xì)w于平常。 多年來,萬科珍視自然給予的每一份饋贈(zèng),努力營造充滿本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍,正如你之所見。
2.再名貴的樹,也不及你記憶中的那一棵 越是現(xiàn)代,生命的原本美好越值得珍惜,我們深信,雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時(shí)尚的標(biāo)簽,但令我們恒久眷戀和無限回味的一定是心中最初的那一片風(fēng)景。 多年來,萬科珍視和努力保留每一片土地上既有的人文財(cái)富,以純粹的審美趣味引領(lǐng)時(shí)代潮流,正如你之所見。
3.最溫馨的燈,一定在你回家的路上 如果人居的現(xiàn)代化只能換來淡漠和冰冷,那么它將一文不值,我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿,而真誠的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則。 多年來,我們努力營造充滿人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍,贏得有口皆碑的贊譽(yù),正如你之所見。
還差兩篇,誰能幫忙補(bǔ)上?。
策劃案例一 本項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——高檔品牌家居裝飾商業(yè)區(qū) 本項(xiàng)目位于當(dāng)涂縣新的規(guī)劃中心——姑孰路的中間地段,從八六醫(yī)院西門到玉帶河,直面機(jī)械廠。
從地理位置這一角度來看,目前此地段繁華程度不夠,而且一期已建成商鋪還未形成市場規(guī)模。因此針對該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——高檔品牌家居裝飾材料商業(yè)區(qū)。
并針對商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?,從而促進(jìn)和帶動(dòng)商鋪更好、更有利的銷售。(一)項(xiàng)目定位的SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢:1) 區(qū)位:本項(xiàng)目位于當(dāng)涂未來的城市商業(yè)中心,南北貫通,交通便捷。
2) 規(guī)劃:是目前當(dāng)涂縣域內(nèi),唯一的高檔品牌家居裝飾市場,并能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng);在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上,本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。3) 硬件:項(xiàng)目所在的姑孰路寬度將達(dá)25米,完全超出家居裝飾業(yè)必備硬件要求的20米。
4) 理念:營造出與當(dāng)涂縣原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。5) 人氣:本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者,這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展項(xiàng)目劣勢:1) 項(xiàng)目在當(dāng)涂縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠,沒有形成一種感召力。
稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠,對商鋪未來的價(jià)值很迷茫,多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。2) 項(xiàng)目的對面是機(jī)械廠,對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。
3) 對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說,本項(xiàng)目的銷售和租賃價(jià)格相對老城過高,使這些商戶在投資上形成一些困難。4) 在地理位置上,老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分,截?cái)嗔隧?xiàng)目市場的部分終端客戶。
市場機(jī)會(huì):1) 目前,當(dāng)涂縣城內(nèi)沒有一個(gè)完善的高檔品牌家居裝飾市場,并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小,分布零散,不易形成市場規(guī)模。2) 縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展,在建項(xiàng)目的市場容量大,而且待建的項(xiàng)目將陸續(xù)上演,從而形成了一個(gè)深厚的市場容量。
3) 現(xiàn)有當(dāng)涂市場的家居裝飾商品,已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。4) 老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品,在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。
5) 對于家居裝飾的品牌商戶,在租賃和出售的價(jià)格上相對于周邊的城市具有很強(qiáng)的合理性。 6) 現(xiàn)在當(dāng)涂市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營,追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。
7) 現(xiàn)在當(dāng)涂縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性,商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成,商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 市場威脅: 1) 馬鞍山家居裝飾市場對本項(xiàng)目的直接威脅。
主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場的規(guī)模。 2) 未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè),對本項(xiàng)目的潛在威脅,威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。
3) 現(xiàn)當(dāng)涂老城的一些有影響力的經(jīng)營戶,對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。 4) 國家宏觀政策的調(diào)控對相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會(huì)對本項(xiàng)目造成一定的不利因素。
(二)定位的優(yōu)勢 a、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn),堅(jiān)定投資信心,增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定位,可以減少與直接競爭對手的接觸面。
通過市場調(diào)查分析,我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪,都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項(xiàng)目商鋪雷同于它們,必將增加市場壓力,加劇市場競爭,在這方面,本項(xiàng)目明顯處于不利地位; b、有深厚的市場容量:我們的這個(gè)定位就目前情況,當(dāng)涂的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展,并且本項(xiàng)目周邊在建或在售的樓盤較多,這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大; c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對較少,且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少,因此本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間; d、項(xiàng)目現(xiàn)在雖人氣不旺,但交通條件十分理想,且商鋪前面步行道空間較大,滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要; e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個(gè)品牌效應(yīng),避免了定位的同質(zhì)化; f、良好的市場操作性:我們這一定位,是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實(shí)例整合出來的,有良好的前瞻性。
同時(shí),我們在定位的過程中,逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵,并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動(dòng)。 (三)目標(biāo)客戶群的定位 根據(jù)市場調(diào)查,初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。
A、隱性客戶群:被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶,主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。 B、顯性客戶群:可分為投資者和經(jīng)營者 a、投資者: 1、本區(qū)域的商鋪投資者; 2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者; b、經(jīng)營者: 1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店; 2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司 3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者 4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者 二 本項(xiàng)目商鋪的銷售方案 此次本項(xiàng)目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右。
商鋪現(xiàn)余47戶,每戶按60㎡計(jì)算,銷售均價(jià)以3900元/㎡計(jì)算,則此次商鋪應(yīng)回籠金額為1099.8萬元。 根據(jù)市場分析,銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。
(一)以租代售。(主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式,降低其經(jīng)營門。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃,主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新,激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭奪現(xiàn)有顧客,其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代,房地產(chǎn)市場的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化,輸出品牌核心價(jià)值,進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前,推廣手段整合性強(qiáng),利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費(fèi)市場日趨理性和個(gè)性化,近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過長期的廣告浸yin,偶然性、沖動(dòng)性購買行為減弱,理性購買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,消費(fèi)者對商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”,會(huì)更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇,大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點(diǎn);針對不同消費(fèi)者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗,以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸,發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。
競爭手段將會(huì)全方位、多元化,如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中,將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,不僅對配套設(shè)施的需求提高,而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,可能還會(huì)對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求,可能對設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。
在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下,如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值,穩(wěn)定價(jià)格、吸引客 源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購買需求,進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn),使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性,突破強(qiáng)勁對手的包圍,在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,從思維上應(yīng)該策劃在先,包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,調(diào)查既可以是一手的資料,也可是二手的,如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒,了解和分析市場購買力及消費(fèi)趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài),圍繞區(qū)域的樓盤情況,圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新,包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等,如在支付方式上,與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上,有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上,利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合:丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握,房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。
如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,在房地產(chǎn)策劃過程中,應(yīng)在不同層面塑造差異,如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中,應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識(shí),關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等,另一方面要善于整合,在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套,整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面,從炒地段到炒升值潛力,從炒概念到炒。
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