(一)概念策劃模式 策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征,向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳,使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)建立起概念認(rèn)識(shí),引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán),從而達(dá)到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。
熱銷(xiāo)樓盤(pán)宣傳上都分別有一個(gè)以上的顯著特點(diǎn)。比如有的強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤(pán)更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風(fēng)格、有的宣傳價(jià)廉……這些特別推薦的優(yōu)點(diǎn),使人建立起概念認(rèn)識(shí),對(duì)銷(xiāo)售起到重要的引導(dǎo)作用,使購(gòu)買(mǎi)者能夠在眾多樓盤(pán)選擇過(guò)程中,比較容易地按需求選擇。
概念樓盤(pán)顯然是開(kāi)發(fā)商一相情愿、建設(shè)觀(guān)念的反應(yīng),是忽視市場(chǎng)需求的產(chǎn)物。希望依靠突出的某個(gè)特征而實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售,在目前空置率高居不下、買(mǎi)方市場(chǎng)情況下,這種策劃方式只是解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇,發(fā)展商僅靠樓盤(pán)的某項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售意圖,很難圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)。
(二)賣(mài)點(diǎn)群策劃模式 策劃人為適應(yīng)賣(mài)方市場(chǎng)和消費(fèi)者理性選擇,采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身,向消費(fèi)者做出承諾:能滿(mǎn)足消費(fèi)者所有要求,從而達(dá)到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、導(dǎo)致需求相對(duì)減弱及消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi),發(fā)展商以建設(shè)觀(guān)念、樓盤(pán)觀(guān)念建筑的樓盤(pán),為了迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化,采取“人有我有”的銷(xiāo)售策略。
策劃公司將眾樓盤(pán)之長(zhǎng)集于一身,極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn),使得開(kāi)發(fā)商必須在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者做出足夠的承諾。其結(jié)果,每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面通常都是成本的增加,樓盤(pán)的整體素質(zhì)雖然得到了或多或少的增加,實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題。
盡管賣(mài)點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用,但同時(shí)也產(chǎn)生了許多高不成低不就的樓盤(pán),如造價(jià)是小康型,環(huán)境卻是生存型,戶(hù)型又是溫飽型。 (三)、等值策劃模式 策劃人為避免樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià),或因售價(jià)提高造成樓盤(pán)空置率攀升的惡性循環(huán),在眾多的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行權(quán)衡取舍,或找到樓盤(pán)未發(fā)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn),使樓盤(pán)成本與銷(xiāo)售價(jià)格相適應(yīng),從而達(dá)到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。
采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)的結(jié)果是使一些樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)。由于存在著投資商和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的發(fā)現(xiàn)與價(jià)值兌現(xiàn)能力的差異,使得一些樓盤(pán)成本高于售價(jià)。
等值策劃要求對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)值因素具有充分的認(rèn)知能力,并能在眾多樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行選擇,而且需具有駕馭和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷(xiāo)/銷(xiāo)售觀(guān)念的產(chǎn)物,它不可能解決開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求之間的矛盾,只能緩解這種矛盾。
(四)、房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式 策劃人在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí),即著手進(jìn)行市場(chǎng)需求調(diào)研,正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需求和欲望,利用差異化、避免競(jìng)爭(zhēng)等營(yíng)銷(xiāo)理論,營(yíng)造出即比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,又不可替代的樓盤(pán),通過(guò)提高消費(fèi)者可察覺(jué)的使用價(jià)值,提高樓盤(pán)相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格——使樓盤(pán)增值,從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 增值策劃的目的,就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng)造最大的附加值(使樓盤(pán)增殖),為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng)造有效需求。
價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的其它部分,它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的內(nèi)在要素,真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值,而不是價(jià)格。增值策劃所要作的,歸根結(jié)底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。
通過(guò)對(duì)社區(qū)形象的塑造,降低住戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感程度,通過(guò)提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺(jué)的使用價(jià)值,指用戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿(mǎn)意程度)值,提高樓盤(pán)售價(jià),并使社區(qū)的價(jià)值為住戶(hù)所接受。 社區(qū)策劃要從社會(huì)發(fā)展角度上,充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性,以及國(guó)家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的變化,以多層住宅比較,從概念設(shè)計(jì)起,所策劃社區(qū)的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導(dǎo)的居住理念、復(fù)合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的,亦即整體品牌營(yíng)造是獨(dú)一無(wú)二的,也是不可替代的。
試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下: 等值策劃模式——以更低的價(jià)格向住戶(hù)提供與競(jìng)爭(zhēng)者相同的可察覺(jué)的使用價(jià)值(PUV)。 增值策劃模式——在與競(jìng)爭(zhēng)者相同的價(jià)格向住戶(hù)提供更高的可察覺(jué)的使用價(jià)值(PUV)。
(五)、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式 分析住戶(hù)需求,細(xì)分市場(chǎng),選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)市場(chǎng),為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位。 1.需求(Demand)—是指消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)且愿意購(gòu)買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望; 2.細(xì)分(Segmentation)—指市場(chǎng)細(xì)分,根據(jù)住戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需要差異,把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類(lèi)過(guò)程。
3.目標(biāo)(Targeting)—指開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)細(xì)分后,確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。 4.定位(Positioning)—指策劃?rùn)C(jī)構(gòu)為目標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象,從而在目標(biāo)用戶(hù)中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。
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口才是有效溝通的武器,邏輯則是導(dǎo)火索檢測(cè)水平是否精進(jìn)就要有正視高人的勇氣天賦固然重要,但發(fā)憤也可圖強(qiáng)嘗試讓自己時(shí)尚起來(lái)取得廣告殿堂入場(chǎng)券平面不單是給點(diǎn)顏色要你好看,更是視覺(jué)征服好AE是親和力超強(qiáng)有手腕的外交官砍死賣(mài)點(diǎn),辨識(shí)廬山真面目好策略除善于洞察更要有無(wú)限發(fā)散的基本功作品的情緒直接驅(qū)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的情緒簡(jiǎn)潔有力的表達(dá)傳播效果大于籠統(tǒng)的堆砌馬思洛五重屬性是真理,請(qǐng)勿置疑交談,閱讀,資訊,新聞是創(chuàng)作的養(yǎng)分表面的張揚(yáng)為人鄙視,內(nèi)功的張力廣受流傳分析,切片,辨證,組合,歸納,職業(yè)慣性抓住點(diǎn),集中火力,定能四兩搏千斤目標(biāo)與信念,讓你脫胎換骨涅盤(pán)重生最后,將以上心得與您及眾友共勉…….cn/luochengstudio。
5.1樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃方案開(kāi)盤(pán)組織安排 開(kāi)盤(pán)組織安排是指開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售活動(dòng)的具體工作流程以及促進(jìn)流程順暢運(yùn)行的各項(xiàng)保障工作。
它的主要內(nèi)容包括:開(kāi)盤(pán)組織流程設(shè)計(jì)、人員分工及培訓(xùn)、開(kāi)盤(pán)空間組織、銷(xiāo)售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制、開(kāi)盤(pán)物料清單及落實(shí)、促銷(xiāo)策略、開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施、銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造、防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預(yù)案等。5.1.1 開(kāi)盤(pán)組織流程 良好的開(kāi)盤(pán)組織流程要具備以下特點(diǎn):1) 分區(qū)明確,責(zé)任到人2) 內(nèi)外場(chǎng)緊密聯(lián)系配合,控制銷(xiāo)售速度,確保開(kāi)盤(pán)目標(biāo)在一定時(shí)段內(nèi)完成3) 銷(xiāo)控必須準(zhǔn)確,堅(jiān)決杜絕“一房多賣(mài)”現(xiàn)象。
4) 簽約必須及時(shí),保證“銷(xiāo)控一個(gè)、簽約一個(gè)”。開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)流程圖的參考格式見(jiàn)附件6(以換籌搖號(hào)選房為例)。
5.1.2 經(jīng)典樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃人員分工及培訓(xùn)1)人員分工 開(kāi)盤(pán)總指揮 各區(qū)(如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷(xiāo)控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復(fù)核區(qū))人員及負(fù)責(zé)人 銷(xiāo)售人員:銷(xiāo)控專(zhuān)員,銷(xiāo)售經(jīng)理,置業(yè)顧問(wèn) 銷(xiāo)售輔助人員:財(cái)務(wù)人員,簽約人員,復(fù)核人員 咨詢(xún)?nèi)藛T:銀行按揭、設(shè)計(jì)、工程、法律人員 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員:服務(wù)生,保安員,保潔員2)人員培訓(xùn) 銷(xiāo)售培訓(xùn):銷(xiāo)售百問(wèn)(統(tǒng)一對(duì)外說(shuō)詞),現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售模擬 銷(xiāo)售輔助培訓(xùn):客戶(hù)問(wèn)答指引,工作流程模擬 物業(yè)服務(wù)培訓(xùn):形象要求,服務(wù)動(dòng)作要求,客戶(hù)問(wèn)答指引,現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程演練5.1.3 樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃開(kāi)盤(pán)空間組織 開(kāi)盤(pán)空間組織是指開(kāi)盤(pán)組織流程中各工作區(qū)(節(jié)點(diǎn))在實(shí)際空間中的具體位置分布,開(kāi)盤(pán)空間組織的要求:1) 易于營(yíng)造熱烈有序的銷(xiāo)售氛圍2) 準(zhǔn)確控制各區(qū)域的空間大小及形式,特別是銷(xiāo)控區(qū)3) 交通流線(xiàn)一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4) 各工作區(qū)均預(yù)留工作人員通道,并確保各區(qū)按流程順暢“接駁” 開(kāi)盤(pán)空間組織圖的參考格式見(jiàn)附件7。5.1.4 銷(xiāo)售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售組織要進(jìn)行分區(qū)管理,一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復(fù)核區(qū)。
各片區(qū)設(shè)定管理負(fù)責(zé)人,片區(qū)之間由各區(qū)內(nèi)設(shè)定的接頭人進(jìn)行聯(lián)系,設(shè)置的總體協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)整個(gè)流程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及工作節(jié)奏的控制。流程中的各區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)控制:1) 等候區(qū)——進(jìn)入選房區(qū)的閘口處,注意控制節(jié)奏,要保證選房區(qū)內(nèi)的成交效率及現(xiàn)場(chǎng)人氣2) 選房區(qū)——準(zhǔn)確記錄銷(xiāo)控,引導(dǎo)客戶(hù)成交3) 收銀區(qū)——客戶(hù)付款處,注意收銀的準(zhǔn)確性和速度4) 簽約區(qū)——客戶(hù)簽約處,注意簽約的準(zhǔn)確性和速度5) 復(fù)核區(qū)——合約蓋章處,避免銷(xiāo)售出錯(cuò)的最后屏障5.1. 5 開(kāi)盤(pán)物料清單及落實(shí) 開(kāi)盤(pán)中涉及多種物料,開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備階段應(yīng)列出詳細(xì)的物料清單,并落實(shí)到具體責(zé)任人。
主要物料包括:1) 認(rèn)購(gòu)須知2) 客戶(hù)簽約文本:認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同統(tǒng)一文本3) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售物料:模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務(wù)臺(tái)、銷(xiāo)控板等4) 銷(xiāo)售宣傳資料:樓書(shū)、宣傳單張、戶(hù)型單張等5) 設(shè)備類(lèi)物料:電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、POS機(jī)、保險(xiǎn)箱、麥克風(fēng)、擴(kuò)音器等6) 文具類(lèi)物料:打印紙、筆、不干膠、電池等7) 食品類(lèi)物料:為客戶(hù)及工作人員準(zhǔn)備的食品和飲料等8) 宣傳類(lèi)物料:空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見(jiàn)附件8。5.1.6 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)策略 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是通過(guò)某種形式刺激客戶(hù)在短期內(nèi)成交。
制定促銷(xiāo)策略的基本原則:1) 促銷(xiāo)形式符合產(chǎn)品形象要求2) 保持現(xiàn)場(chǎng)人氣3) 避免出現(xiàn)靠促銷(xiāo)賣(mài)樓的市場(chǎng)形象 促銷(xiāo)的基本形式包括但不限于:1) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)(誠(chéng)意金)優(yōu)惠2) 付款方式優(yōu)惠3) 抽獎(jiǎng)(禮品、電視、車(chē)、房款、管理費(fèi)等)4) 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 通過(guò)各種有效途徑將項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息傳遞給市場(chǎng),特別是儲(chǔ)備客戶(hù)。5.1.8 突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施 開(kāi)盤(pán)前要對(duì)突發(fā)事件的出現(xiàn)進(jìn)行預(yù)估,并制定針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。
開(kāi)盤(pán)突發(fā)事件的類(lèi)型主要有:1) 天氣變化類(lèi):如暴雨等,可在現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備基本物件應(yīng)急;2) 客戶(hù)服務(wù)類(lèi):如客戶(hù)銀行卡無(wú)法劃賬,可提前安排專(zhuān)車(chē)及人員在現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)準(zhǔn)備陪同客戶(hù)到附近銀行取款;3) 客戶(hù)投訴類(lèi):如客戶(hù)激烈投訴、現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)斗等,可緊急安排VIP室隔離、快速處理,必要時(shí)提前安排公安人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào);4) 現(xiàn)場(chǎng)包裝違規(guī)類(lèi):如城管對(duì)開(kāi)盤(pán)的宣傳條幅進(jìn)行收繳等,可要求包裝制作公司提前協(xié)調(diào)好政府管理人員,同時(shí)安排相關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)工作。5) 后勤保障類(lèi):如停電、停水等問(wèn)題的處理。
5.1.9 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造主要是通過(guò)一些活動(dòng)形式為開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)提供一個(gè)良好的背景環(huán)境,它的本質(zhì)是為銷(xiāo)售而服務(wù)的,在活動(dòng)安排時(shí)要注意不能過(guò)于分散工作人員的時(shí)間與精力,活動(dòng)安排始終要圍繞開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)行。5.1.10 制定防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預(yù)案 項(xiàng)目積累的每一個(gè)誠(chéng)意認(rèn)籌客戶(hù)都是付出一定營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的代價(jià)獲取的,是營(yíng)銷(xiāo)推廣的成果,因此營(yíng)銷(xiāo)人員要樹(shù)立“惜籌如金”的理念,提前制定防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預(yù)案,提出繼續(xù)吸引未成交客戶(hù)并爭(zhēng)取其成交的解決方案。
5.2 開(kāi)盤(pán)實(shí)地演練 開(kāi)盤(pán)實(shí)地演練的基本要求:1) 全流程實(shí)地演練2) 全體人員參與3) 充分估計(jì)困難4) 現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)解決5) 反復(fù)實(shí)地演練直至順暢無(wú)誤 六、開(kāi)盤(pán)總結(jié)分析 要求在首次開(kāi)盤(pán)后一周內(nèi)做出簡(jiǎn)要明晰的分析評(píng)價(jià),對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的銷(xiāo)售策略提出建議,并報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策劃中心。6.1意義1) 制。
-精裝房項(xiàng)目逐漸現(xiàn)身市場(chǎng) 在2009年西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,精裝房還算不上是市場(chǎng)供應(yīng)的主流,很多置業(yè)觀(guān)念保守的市民更愿意將關(guān)注的目標(biāo)放在毛坯房上,因此無(wú)論是從銷(xiāo)量上看,還是從供應(yīng)量上分析,毛坯房依然是人們置業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管西安在毛坯房占主流的情況下,萬(wàn)科、恒大、富力等一些全國(guó)知名地產(chǎn)商則以高品質(zhì)的精裝房,打開(kāi)了西安精裝成品房的銷(xiāo)售市場(chǎng),更多的購(gòu)房者也因其諸多優(yōu)勢(shì)開(kāi)始接受購(gòu)買(mǎi)精裝房,裝修效果圖,萬(wàn)科?新地城、恒大名都、恒大綠洲、恒大城、富力城等一大批精裝項(xiàng)目也在持續(xù)的熱銷(xiāo)中贏得了購(gòu)房者的贊賞。 隨后,城市風(fēng)景8號(hào)府邸、紫薇公園時(shí)光、捷瑞公園首府、東方米蘭、未來(lái)城等項(xiàng)目也開(kāi)始著手成品精裝房,并以不同的層面定位得到了不同消費(fèi)人群的認(rèn)可。
“明年紫都城將會(huì)有精裝房源推出。”龍湖地產(chǎn)金文告訴記者,為了豐富紫都城的產(chǎn)品線(xiàn),同時(shí)也為了滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求,紫都城計(jì)劃在2010年推出精裝房源。
除了龍湖紫都城、泰盈奧林匹克花園的巢上LOFT、紫薇尚層、西市佳園、雅居樂(lè)花園、萊安逸境、和黃?I都會(huì)等項(xiàng)目均有大量精裝房推出,填充房源市場(chǎng)。 -精裝房節(jié)能環(huán)保 “精裝房在節(jié)能方面的優(yōu)勢(shì)顯然是大于普通毛坯房的?!?/p>
恒大地產(chǎn)副總經(jīng)理梁志強(qiáng)告訴記者,精裝成品房是一體化的施工,它在建筑施工過(guò)程中就統(tǒng)籌考慮裝修施工,并且裝修時(shí)避免對(duì)節(jié)能材料進(jìn)行破壞,使各個(gè)功能空間都符合居住要求,真正達(dá)到節(jié)能效果。 另外,記者還了解到,開(kāi)發(fā)商們?cè)谕凭b成品房時(shí),哪個(gè)位置怎樣留洞都有過(guò)嚴(yán)密的考察,以至于集體式裝修就不會(huì)被破壞,但如果個(gè)人裝修,很有可能按照自己的設(shè)計(jì)亂打洞,或者拆墻、移動(dòng)門(mén)窗等,這往往會(huì)對(duì)已處理好的節(jié)能材料造成破壞。
除此之外,由于精裝房是成批量的購(gòu)買(mǎi)裝飾材料,不但有利于控制裝修用材的綠色環(huán)保指標(biāo),降低成本,節(jié)約材料,同時(shí)也為業(yè)主節(jié)約時(shí)間和精力,避免入住后長(zhǎng)時(shí)間的噪聲和垃圾污染。 -毛坯房可防千屋一面 盡管精裝房來(lái)勢(shì)洶涌,但仍有很多人對(duì)毛坯房情有獨(dú)鐘。
在省醫(yī)院上班的王女士就認(rèn)為,雖然精裝房開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)裝飾材料比個(gè)人購(gòu)買(mǎi)省錢(qián),但裝修費(fèi)加上房款,總會(huì)使房子總價(jià)上漲。另外她還覺(jué)得裝修費(fèi)用的水分很大,房屋裝修精簡(jiǎn)程度,購(gòu)房者完全可以按照自己的喜好決定,做到心中有數(shù)。
的確,盡管精裝房賺取了很多人眼球的同時(shí),毛坯房則以它獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)擁有著一批鐵桿支持者,這其中有看重其總價(jià)便宜的工薪階層,也有希望自主裝修的80后業(yè)主,更有一些對(duì)裝修有多樣化要求的高端人群。據(jù)記者了解,目前不少項(xiàng)目在推出精裝房的同時(shí),也會(huì)有毛坯房供應(yīng)。
西市佳園的銷(xiāo)售人員告訴記者,項(xiàng)目里精裝部分做的戶(hù)型基本上偏小,而消費(fèi)能力強(qiáng),能夠買(mǎi)大戶(hù)型的人則對(duì)裝修有著多樣化的要求。
琳苑小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃案 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、市場(chǎng)調(diào)研 三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 四、項(xiàng)目分析 1、自身分析 2、項(xiàng)目SWOT分析 五、項(xiàng)目定位分析 1、目標(biāo)客戶(hù)定位 2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 3、價(jià)格定位 六、差異化營(yíng)銷(xiāo)核心價(jià)值體系建立 七、推廣策劃 八、銷(xiāo)售計(jì)劃 一、項(xiàng)目概況萬(wàn)華園?琳苑鳥(niǎo)瞰圖 位 置開(kāi)發(fā)商:西安萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:29。
9畝建筑面積:6萬(wàn)余平方米總戶(hù)數(shù):646戶(hù)容積率:3 規(guī)劃設(shè)計(jì):四棟18層高層,分別為二梯四戶(hù)和二梯十戶(hù)建筑設(shè)計(jì):剪力墻結(jié)構(gòu)層 高:2。8米綠化綠:40%公 攤:18%推出戶(hù)型:十二種戶(hù)型一房一廳﹝50㎡﹞二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞主力戶(hù)型:二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞戶(hù)型配比:一房一廳﹝50㎡﹞,占10%;二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞,占80%;三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞,占10%。
二、市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),瞬息萬(wàn)變。關(guān)鍵在于時(shí)刻保持清醒的頭腦,密切跟蹤市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)、發(fā)掘市場(chǎng),發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),通過(guò)縝密論證和科學(xué)分析,制訂出“上兵伐謀”的營(yíng)銷(xiāo)策略,才可能立于不敗之地。
我們將從“點(diǎn)”、“線(xiàn)”、“面”三個(gè)層面對(duì)西安市場(chǎng)進(jìn)行分析:(一)“點(diǎn)” 1、亮點(diǎn):紫薇田園都市、錦園新世紀(jì)等品牌大盤(pán)改變了西安城市的居住模式,同時(shí)也為其他開(kāi)發(fā)商在樹(shù)立品牌方面指引了一條方向:經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)意識(shí)、觀(guān)念提高、產(chǎn)品細(xì)節(jié)……。 2、焦點(diǎn):中海地產(chǎn)(南二環(huán)西段)的巨額拍賣(mài)地成為了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年關(guān)注的焦點(diǎn)。
3、疑點(diǎn): 。
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我也是做房產(chǎn)策劃的。
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我們老總 搞了 幾百G的 資料過(guò)來(lái)。
我就隨便發(fā)一個(gè)給你吧 1、例 外 小戶(hù)型沒(méi)有復(fù)式是慣例, 方莊小日子復(fù)式設(shè)計(jì)是例外, 陽(yáng)光與新鮮空氣雙倍計(jì)算, 情趣N次方。
2、小,非常棒?。ㄏ胂耄€是小的好) 在老爸前讀書(shū),“求上進(jìn)” 在朋友前讀書(shū),“玩深沉” 在他前讀書(shū),嘻嘻“裝淑女” 只有在我一個(gè)人的世界, 閱讀,才是一次暢快的心靈之旅 自己的空間,自我自在 3、來(lái)北京二年了,在地鐵邊上安個(gè)窩 這里有我享受得到得繁華,和看得到的前景。 我要一個(gè)安定的窩,它不需要太大,不需要奢華, 因?yàn)榉孔硬皇俏业拿?,它是我得?jiǎn)歷。
4、投資客 股海漲跌不定, 要賺錢(qián)就買(mǎi)牛市股 只漲不跌 月付880元,買(mǎi)方莊小日子精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房 無(wú)論自己住,還是出租都劃算! 總價(jià)8.8萬(wàn),租金抵月付還有剩 愛(ài)情社區(qū)里有黃金 5、租屋族 要養(yǎng)就養(yǎng)自己的房子, 月付880元,買(mǎi)方莊小日子, 比租房還輕松, 而且再也不必東搬西挪看房東臉色! 總價(jià)8.8萬(wàn),租金抵月付還有剩 該買(mǎi)房子了吧! 6、越少越好 面積越少越好 裝修越少越好 購(gòu)屋預(yù)算越少越好 國(guó)際建筑大師密斯.凡德諾說(shuō):少即是多 因?yàn)檠b飾越少 心才能越自在 生活空間才能越自由 因?yàn)槔速M(fèi)得越少 越能為你創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利益! 總價(jià)8.8萬(wàn),租金抵月付還有剩 輕松擁有你的愛(ài)情社區(qū) 7、誰(shuí)說(shuō)小戶(hù)型沒(méi)有好位置? 方莊小日子位于……出行便捷無(wú)憂(yōu);成熟的方莊生活圈……等大型購(gòu)物場(chǎng)所近在咫尺;地鐵樞紐……環(huán)繞四周,生活工作很方便。 如此尊貴位置,豈是一般地段所能企及? 8、誰(shuí)說(shuō)年輕人沒(méi)有獨(dú)到的投資眼光? 選擇方莊小日子的年輕業(yè)主他們有著非常的見(jiàn)解。
方莊小日子無(wú)論于地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)指數(shù)都有其過(guò)人之處,且售價(jià)便宜,不會(huì)給年輕的你太大的經(jīng)濟(jì)壓力,也不會(huì)有拾遺邊角余料的顧慮,30--70平米多樣小戶(hù)型精彩紛呈,適合年輕的您。小資金投入,獨(dú)享最有效的空間! 無(wú)論作為居家還是商務(wù)投資,發(fā)展空間無(wú)限。
品味與金錢(qián)無(wú)關(guān) 內(nèi)文: 即使在鑲金飾銀盛行的時(shí)代 品味也沒(méi)有失去它的光輝 我們深信不加雕飾的自然之美 是永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)時(shí)的氣質(zhì) 也是根植你內(nèi)心的永恒價(jià)值 多年來(lái) 我們努力與世俗的趣味保持距離 把別人追逐浮華的時(shí)間 用來(lái)營(yíng)造品味和格調(diào) 正如你之所見(jiàn) 珍視生活本質(zhì) 萬(wàn)科 建筑無(wú)限生活 卸下你心里的圍墻 你會(huì)發(fā)現(xiàn)生活的原味 不管競(jìng)爭(zhēng)和戒備在那里蔓延 你也無(wú)需把自己關(guān)閉 我們深知和諧的人際環(huán)境將改變你的生活 喚醒你深藏內(nèi)心的美好向往 多年來(lái) 我們精心構(gòu)筑和諧互動(dòng)的人際交往平臺(tái) 潛移默化地塑了一個(gè)個(gè)情感濃郁 氛圍親和的社區(qū) 正如你之所見(jiàn) 萬(wàn)科: 1.潮來(lái)潮去,生活的本質(zhì)永恒 時(shí)至今日,樸實(shí)無(wú)華的自然情趣也沒(méi)有半點(diǎn)貶值的跡象,我們深信那是讓人內(nèi)心寧?kù)o的永恒之美,而怎樣的喧囂浮華都?xì)w于平常。 多年來(lái),萬(wàn)科珍視自然給予的每一份饋贈(zèng),努力營(yíng)造充滿(mǎn)本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍,正如你之所見(jiàn)。
2.再名貴的樹(shù),也不及你記憶中的那一棵 越是現(xiàn)代,生命的原本美好越值得珍惜,我們深信,雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時(shí)尚的標(biāo)簽,但令我們恒久眷戀和無(wú)限回味的一定是心中最初的那一片風(fēng)景。 多年來(lái),萬(wàn)科珍視和努力保留每一片土地上既有的人文財(cái)富,以純粹的審美趣味引領(lǐng)時(shí)代潮流,正如你之所見(jiàn)。
3.最溫馨的燈,一定在你回家的路上 如果人居的現(xiàn)代化只能換來(lái)淡漠和冰冷,那么它將一文不值,我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿,而真誠(chéng)的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則。 多年來(lái),我們努力營(yíng)造充滿(mǎn)人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍,贏得有口皆碑的贊譽(yù),正如你之所見(jiàn)。
還差兩篇,誰(shuí)能幫忙補(bǔ)上?。
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