關于旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告范文(開發(fā)項目可行性分析報告)
關于旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告范文
導語：旅游景區(qū)，是指具有吸引國內外游客前往游覽的明確的區(qū)域場所，能夠滿足游客游覽觀光，消遣娛樂，康體健身，求知等旅游需求，應具備相應的旅游服務設施并提供相應旅游服務的獨立管理區(qū)。下面是小編為大家整理的，旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性分析報告，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!
【目錄】
第一部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目總論
總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目概況
(一)項目名稱
(二)項目承辦單位
(三)可行性研究工作承擔單位
(四)項目可行性研究依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1.《中華人民共和國公司法》;
2.《中華人民共和國行政許可法》;
3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(fā)(2004)20號 ;
4.《產業(yè)結構調整目錄2011版》;
5.《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》;
6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發(fā)展與改革委員會2006
年審核批準施行;
7.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會2002年
8. 企業(yè)投資決議;
9. ……;
10. 地方出臺的相關投資法律法規(guī)等。
(五)項目建設內容、規(guī)模、目標
(六)項目建設地點
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目可行性研究主要結論
在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：
(一)項目產品市場前景
(二)項目原料供應問題
(三)項目政策保障問題
(四)項目資金保障問題
(五)項目組織保障問題
(六)項目技術保障問題
(七)項目人力保障問題
(八)項目風險控制問題
(九)項目財務效益結論
(十)項目社會效益結論
(十一)項目可行性綜合評價
三、主要技術經濟指標表
在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。
表1 技術經濟指標匯總表
序號
名稱
單位
數值
1 項目投入總資金 萬元 26136.00
1.1 固定資產建設投資 萬元 18295.20
1.2 流動資金 萬元 7840.80
2 項目總投資 萬元 20647.44
2.1 固定資產建設投資 萬元 18295.20
2.2 鋪底流動資金 萬元 2352.24
3 年營業(yè)收入(正常年份) 萬元 36590.40
4 年總成本費用(正常年份) 萬元 23783.76
5 年經營成本(正常年份) 萬元 21954.24
6 年增值稅(正常年份) 萬元 2783.61
7 年銷售稅金及附加(正常年份) 萬元 278.36
8 年利潤總額(正常年份) 萬元 12806.64
9 所得稅(正常年份) 萬元 3201.66
10 年稅后利潤(正常年份) 萬元 9604.98
11 投資利潤率 % 62.03
12 投資利稅率 % 71.33
13 資本金投資利潤率 % 80.63
14 資本金投資利稅率 % 93.04
15 銷售利潤率 % 46.52
16 稅后財務內部收益率(全部投資) % 29.32
17 稅前財務內部收益率(全部投資) % 43.98
18 稅后財務凈現值FNPV(i=8%) 萬元 9147.60
19 稅前財務凈現值FNPV(i=8%) 萬元 11761.20
20 稅后投資回收期 年 4.66
21 稅前投資回收期 年 3.88
22 盈虧平衡點(生產能力利用率) % 42.05
四、存在的問題及建議
對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。
1.項目總投資來源及投入問題
項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在2012年3月份前完成項目申報審批工作。預計項目總投資資金到位時間在2011年4月底。整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。
項目發(fā)起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2.項目原料供應及使用問題
項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。項目本著生產優(yōu)質產品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴格把關，對原料供應商進行優(yōu)選，保證生產順利進行。
3.項目技術先進性問題
項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業(yè)化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。
第二部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目建設背景、必要性、可行性
這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設背景
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目市場迅速發(fā)展
旅游景區(qū)開發(fā)項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯……
(二)國家產業(yè)規(guī)劃或地方產業(yè)規(guī)劃
我國非常中國旅游景區(qū)開發(fā)領域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：
(1)穩(wěn)定國內外市場;
(2)提高自主創(chuàng)新能力;
(3)加快實施技術改造;
(4)淘汰落后產能;
(5)優(yōu)化區(qū)域布局;
(6)完善服務體系;
(7)加快自主品牌建設;
(8)提升企業(yè)競爭實力。
(三)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設可行性
(一)經濟可行性
(二)政策可行性
(三)技術可行性
本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，2001年改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創(chuàng)造出一流的旅游景區(qū)開發(fā)工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業(yè)標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。
(四)模式可行性
旅游景區(qū)開發(fā)項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。
(五)組織和人力資源可行性
第三部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目產品市場分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目產品市場調查
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品國際市場調查
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品國內市場調查
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品價格調查
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品上游原料市場調查
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品下游消費市場調查
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品市場競爭調查
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目產品市場預測
市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規(guī)模所必須的依據。
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品國際市場預測
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品國內市場預測
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品價格預測
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品上游原料市場預測
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目產品下游消費市場預測
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目發(fā)展前景綜述
第四部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目產品規(guī)劃方案
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目產品產能規(guī)劃方案
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目產品工藝規(guī)劃方案
(一)工藝設備選型
(二)工藝說明
(三)工藝流程
三、旅游景區(qū)開發(fā)項目產品營銷規(guī)劃方案
(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃
(二)營銷模式
在商品經濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國家部分收購
4、經銷人情況分析
(三)促銷策略
……
第五部分 旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地與土建總規(guī)
一、旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地
(一)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地地理位置
(二)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地自然情況
(三)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地資源情況
(四)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地經濟情況
近年來，項目所在地多元產業(yè)經濟迅速發(fā)展，第一產業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經濟發(fā)展勢頭強勁;新興產業(yè)成為當地經濟發(fā)展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業(yè)蓬勃發(fā)展;一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業(yè)結構正在形成，綜合實力明顯增強……
(五)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地人口情況
(六)旅游景區(qū)開發(fā)項目建設地交通運輸
項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速公路建設步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。
二、旅游景區(qū)開發(fā)項目土建總規(guī)
(一)項目廠址及廠房建設
1.廠址
2.廠房建設內容
3.廠房建設造價
(二)土建規(guī)劃總平面布置圖
(三)場內外運輸
1.場外運輸量及運輸方式
2.場內運輸量及運輸方式
3.場內運輸設施及設備
(四)項目土建及配套工程
1.項目占地
2.項目土建及配套工程內容
序號
建設項目
建筑結構
建筑方式
施工面積(m2)
1 辦公樓 框架結構 多層建筑 9011
2 展廳 磚混結構 單層建筑 1802
3 公寓 磚混結構 多層建筑 37847
4 餐廳 磚混結構 多層建筑 2703
5 1號車間 輕鋼結構 單層建筑 6308
6 2號車間 輕鋼結構 單層建筑 7209
7 3號車間 輕鋼結構 單層建筑 8110
8 后序處理、庫房 輕鋼磚混結構 單層建筑 7209
9 鍋爐房及其它輔助實施 框架磚混結構 單層建筑 1802
10 小計 80200
11 綠化設施 5407
12 廠區(qū)硬化周圍美化 4506
13 總施工面積(m2) 90112
(五)項目土建及配套工程造價
(六)項目其他輔助工程
1.供水工程
2.供電工程
3.供暖工程
4.通信工程
5.其他
開發(fā)項目可行性分析報告
開發(fā)項目可行性分析報告
導語：可行性分析報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，主要對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環(huán)境等方面進行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，依此就是否應該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質調查
1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口，項目地塊北鄰榆關道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。
項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。
（二）項目用地周邊環(huán)境調查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當的作用。
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內工廠紛紛停產，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產業(yè)工人。在經過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當地并無特色人文環(huán)境。
（三） 地塊交通條件調查
1．周邊交通現狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2．公共交通網： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3．交通遠景規(guī)劃：榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。
（四） 周邊市政配套設施調查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學，距項目距離在1.5公里左右。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內，同時該校教育質量也不錯。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的
綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。
5.文體:周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。
6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。但是項目周邊無證券部。
7.其他：榆關道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。
（五）綜合分析：
從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。
二.區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷
1．宏觀經濟形勢趨向調整
1-1 世界經濟呈現衰退跡象
20XX年世界經濟增長率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來世界經濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經濟是否進入衰退的門檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經濟出現了20年來最嚴重的同步下滑的'情況。考慮到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使勞動生產率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。
1-2 國內經濟保持穩(wěn)定
20XX年中國經濟一枝獨秀，保持了7.3%的增長率，經濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。專家預計，20XX年中國經濟增長率在6.8%—7.3%之間。
1-3 股市將做箱型震蕩
股市與房市息息相關，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯動效應。
今年支持股市上漲的因素：宏觀經濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。
不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。
中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡。
預計今年出現持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。
2．房地產市場可能低開高走
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數字顯示，20XX年1至11月，全國房地產開發(fā)完成投資 4857億元，同比增長29.7％。房地產開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長32.1％，1-9月增長31.4％，1-10月增長31.2％，1-11月增長29.7％。 數據顯示，雖然近幾個月房地產景氣指數呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長65％，1-10月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，同比增長33.6％。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產竣工面積持續(xù)增長。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續(xù)出現負增長，說明了市場上的需求旺盛。因此在國內房地產旺盛的需求拉動下，房地產業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。
帶動房地產開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9％，二季度增長34.9％，三季度增長32.7％，而10月當月增長比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系
列銷售統(tǒng)計數字面前，很容易讓人產生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產景氣周期做出了錯誤的判斷。
房地產銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關取消零首付的決定、央行發(fā)出關于嚴格放貸的通知。這一系列的政策都充分體現了國內房地產市場目前仍然保留著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間
從國內各項房地產統(tǒng)計指標判斷，20XX年國內房地產投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現為低開高走。國內房地產業(yè)在經過去年下半年的高位盤整后，20XX年有望呈現良好的發(fā)展態(tài)勢。
之所以預測今年房地產投資會增長，關鍵因素是在啟動內需的政策背景下，房地產業(yè)將扮演更重要的角色?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖冢虼瞬皇顷P鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調控之后，樓市進入了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內房地產行業(yè)仍處于新的景氣周期，現在房地產市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。
在世界經濟寒流陣陣的背景下，中國經濟在20XX年所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經濟增長的重點之一無疑會是啟動內需，房地產業(yè)將是重點產業(yè)。
在促進消費方面，我們注意到在全國經濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內需”的字樣，而是提出了“培育國內消費需求”的要求。事實上，“刺激內需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經濟增長的真實情況。相反，培育消費的問題又沒有引起真正的重視。“培育”意味著擴大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。
就目前國內產業(yè)形勢觀察，唯一能夠對經濟增長起到較為有效支撐的是兩個產業(yè)，一個是房地產，一個是汽車。只有這兩個產業(yè)具有比較完備的產業(yè)鏈，一旦啟動，對經濟增長的影響將會最大。房地產開發(fā)具有很強的產業(yè)關聯度，可以