最新管理調(diào)研報告范文
隨著個人的素質(zhì)不斷提高,大家逐漸認識到報告的重要性,我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎?下面是小編幫大家整理的最新管理調(diào)研報告范文,希望對大家有所幫助。
我們通過成本核算,可以計算出產(chǎn)品實際成本,可以作為生產(chǎn)耗費的補償尺度,可以確定企業(yè)盈利的依據(jù),便于有關部門制定產(chǎn)品價格和企業(yè)編制財務成本報表的依據(jù)。
關鍵詞:企業(yè)管理、成本核算、對策。
一、調(diào)研目的:
反映和監(jiān)督各項消耗定額及成本計劃的執(zhí)行情況,以便控制生產(chǎn)過程中人力、物力和財力的耗費,從而做到增產(chǎn)節(jié)約、增收節(jié)支。
二、調(diào)研方法:
通過有關人士的介紹和網(wǎng)上查閱相關的資料文件檔案等方式,作了較為細致的調(diào)研
三、調(diào)研內(nèi)容:
(一)聯(lián)發(fā)集團的成本核算的現(xiàn)狀
該公司屬于紡織品行業(yè),紡織品行業(yè)的成本核算處理比較復雜,目前正常生產(chǎn)所領用的材料主要有兩種出庫類別,一是生產(chǎn)領用,二是加工領用,這兩種出庫類別的實質(zhì)是一樣的,也即這種方式所發(fā)出的材料,均將構(gòu)成產(chǎn)品成本的實體,發(fā)出的材料將全部記入當期相應的產(chǎn)品中。如果出庫類別混亂,或者在開單業(yè)務中亂用出庫類別,會使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下,很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的,會給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。
(二)存在的問題
1、員工專業(yè)知識缺乏,缺少專職的成本核算人員。聯(lián)發(fā)集團地處海安經(jīng)濟開發(fā)區(qū),紡織員工大多為婦女,而她們對于成本核算的知識了解的并不是很深入,如果出庫類別混亂,或者在開單業(yè)務中亂用出庫類別,會使得成本材料的構(gòu)成不正確。在這種情況下,很多產(chǎn)品的成本算出來就未必是精確的。會給企業(yè)的成本核算造成很大的誤差和困擾。
2、員工在領用材料方面的串料情況。這在公司內(nèi)部是常有的事,如果這種現(xiàn)象做為生產(chǎn)人員沒有很好的管理與控制方法,成本的核算也會受到影響。由于生產(chǎn)的產(chǎn)品類型很多,而這個問題可能會導致核算產(chǎn)品的成本時候出現(xiàn)誤差。當然由于中間半成品較多,成本核算處理也較多,也會對產(chǎn)品的核算造成一定的誤差。
3、計算出來的產(chǎn)品成本的準確性不高。紡織品公司難免通常有委托加工的時候,每個公司做的都不同,每次來對賬的時間也不同,這給公司的賬造成一定的困擾。有些賬目的數(shù)字準確度不高。
4、浪費情況較嚴重,成本得不到控制。由于地理位置的因素,集團靠近農(nóng)村,員工的瑣事較多,而因此帶來的浪費較嚴重,機器不能及時的利用,由于交通不便而帶來廢品損失、停工損失較多。
(三)解決問題的方法及對策
成本核算不僅是財務部門的.事情,而是包括生產(chǎn)管理、采購與銷售各部門的事情。一是成本核算需要生產(chǎn)車間、技術(shù)部門、采購部門、銷售部門等多部門的配合;二是計算出的成本是否合理有價值,不但需要財務部門的不斷改善和時間的印證,還需要生產(chǎn)、技術(shù)等部門提供數(shù)據(jù)及客觀的評價,讓生產(chǎn)等部門對自己計算出的結(jié)果做個論證等,是有必要的。僅靠財務部門獨立思考有時難以發(fā)現(xiàn)問題。但要注意在實際中,財務部門和其它部門檢查的角度或指標多有不同,這也是容易產(chǎn)生差異的原因。
倉庫的設置應該更加嚴謹一點,不能混在一起。出庫的材料,是用來自己加工生產(chǎn),還是外加工的,應該寫清楚。這些都應該及時做好記錄,以便會計做賬。一種產(chǎn)品成本的核算,需要多方面,材料這塊很重要,如果要求準確度高,那么應該要做好其中的記錄,并且審核人員要及時審核,審核精確度要高。個人認為,要能正確并高效地完成成本的核算工作,首先要對整個物料的流程有很清晰的思路,每個材料可以去生產(chǎn)什么產(chǎn)品,每個產(chǎn)品又可能要用到哪些材料。然后是對一些細節(jié)性的情況要了解,如果一個企業(yè)在管理上的需要較高,這種細節(jié)性的東西更不能馬虎,因為任何一個細小的東西,是構(gòu)成成本的基石,不注意到它們的存在,那整體的成本在核算中就會碰到麻煩,比如使工作停滯。
財會主員自身加強對產(chǎn)品的了解,以便在核算處理上盡可以減少這種核算中的差異。首先供應商的貨物到達本公司后要先進入點收倉,并由相關人員進行來料檢驗,在未經(jīng)驗收前,是不做為采購入庫的賬務處理的,材料只做為代管處理。一旦驗收,相關外購材料轉(zhuǎn)入到相關廠部的相關倉庫(產(chǎn)品的大部分材料均由公司購入但放置于各廠部由廠部代管,這主要是為方便生產(chǎn)領用)。
成本處理完全是建立在單據(jù)數(shù)據(jù)的基礎上的,一個管理不健全的企業(yè),很難會有合理準確的生產(chǎn)材料耗用單據(jù),沒有這些基礎性的數(shù)據(jù)資料,成本的核算只能是很粗略的。成本算得越細,越全面,越需要有完整的單據(jù)流程,單據(jù)所記載的事項要完整、準確。
根據(jù)市煙草專賣局《關于開展20xx年專賣管理及法規(guī)工作調(diào)研的通知》要求,結(jié)合煙草專賣局專賣管理工作現(xiàn)狀和筆者所在崗位工作實際,圍繞當前專賣管理、法規(guī)工作中存在的重點、難點問題進行了深入討論,特別是圍繞近年卷煙外流及查處問題的情況及對發(fā)現(xiàn)的問題整改落實情況,查找解決問題的方法和舉措,開展了“如何建立有效的整改機制,防止發(fā)現(xiàn)的問題重復發(fā)生”的課題調(diào)研活動,同時現(xiàn)將調(diào)研情況闡述如下:
一、什么是卷煙外流現(xiàn)象
一直以來,嚴防卷煙外流這是專賣內(nèi)管工作的重點。然而,總有一些零售戶在面對給予適當差價的“好處費”時經(jīng)不住誘惑,采取錯誤的方式,為了一些蠅頭小利把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶,更有甚者通過為大戶代訂卷煙的方式謀取利益。而精明的違法大戶更是通過這類方式囤積“差價煙”,暗中將這些卷煙倒賣至外地以賺取高額利潤,從而導致了卷煙外流現(xiàn)象的發(fā)生。
二、卷煙外流出現(xiàn)的原因剖析
為什么會出現(xiàn)卷煙外流現(xiàn)象?歸根到底,這種現(xiàn)象事實上是由三方面因素造成的,包括客戶受到經(jīng)濟利益的驅(qū)使,煙草公司的營銷政策不全,客戶經(jīng)理的管理松懈,雖是市場環(huán)境自然形成,應該說,三方都有一定責任。
原因之一,經(jīng)營利益驅(qū)使??蛻糸_店,經(jīng)營卷煙目的就是賺錢,憑借資金賺取差價,天經(jīng)地義,客戶自認為合情合理,并沒有觸犯法律。既然煙草公司開門做生意,限量政策下能報這么多煙,就沒理由不讓其訂貨,況且沒有一家店不整條銷售的,這種現(xiàn)象是普遍存在的。
原因之二,限量政策不全。煙草公司放量,有些品種卷煙限量多少條,部分煙店有了可乘之機,無怪乎個別品種銷量急劇飆升,遠遠超出部分零售戶實際購賣力。近來卷煙外流被查處使很多公司上下紛紛展開專項行動,整頓卷煙外流之風,當然亡羊補牢猶未晚,但我們應該檢討一下,不能漏哪補哪,要未雨綢繆,防患于未然。
原因之三,經(jīng)營監(jiān)管不力。對客戶經(jīng)理本人而言,客戶各式各樣,憑個人力量當然有不全之處。讓客戶少報點,敏感品種報5條或10條之內(nèi),其實客戶經(jīng)理也明白,個別店即使一次訂貨只訂20條,也不全是自己銷售的,況且客戶經(jīng)理不可能把所有有出口苗頭的煙店都降為小戶。
三、防止卷煙外流的對策與思路
(一)加強宣傳,進一步營造執(zhí)法環(huán)境。
堅持打擊宣傳同步走的方針,以卷煙外流危害為切入點,以重大法治宣傳日為契機,借助于網(wǎng)絡、電視、報刊等現(xiàn)代傳媒工具,爭取社會對打擊卷煙外流的支持,充分發(fā)揮全國卷煙打假舉報電話“12313”的功能作用,營造良好的煙草專賣執(zhí)法環(huán)境。大力宣傳法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)則,專管員走訪過程中,應反復想零售戶宣傳,讓宣傳的內(nèi)容家喻戶曉。
(二)樹立觀念,強化監(jiān)管意識
進一步提高思想認識,認清嚴防卷煙外流工作面臨的形勢,牢固樹立長期作戰(zhàn)的思想,始終保持卷煙打假的高壓態(tài)勢,深入探討應對新形勢和新問題的措施。
牢記國家法律賦予的使命,在嚴防卷煙外流中突破以往的舊框框、舊思路,轉(zhuǎn)變思路,強化案件經(jīng)營意識,樹立長期作戰(zhàn)思想,消除急于求成、急功近利的思想傾向,不斷提高經(jīng)營案件的工作能力和水平。
對營銷、配送、煙葉等部門,從關鍵點進行有效監(jiān)管。做好專賣內(nèi)部日常監(jiān)管工作:首先要堅定敢管、愿管和善于管的思想認識,解決做好內(nèi)管工作的思想意識問題,切實轉(zhuǎn)變觀念,充分認識到開展內(nèi)部監(jiān)管的重要性;其次,要運用科學的方法和手段,利用科學的邏輯思維推理方法查找問題;再次,對于發(fā)現(xiàn)的細小問題、不規(guī)范經(jīng)營的苗頭,要認真分析,多方調(diào)查取證,查找問題根源,追究責任到人,整改落實到位,將問題解決在萌芽狀態(tài)。
(三)明察秋毫,定量類別設定要合理
把卷煙出售給上門收購的卷煙大戶和為他人代訂卷煙現(xiàn)象的產(chǎn)生,有一部分原因是定量類別設定不合理。在日常市場走訪中,市場管理員要加強對零售客戶經(jīng)營能力、經(jīng)營規(guī)模的了解,如果發(fā)現(xiàn)定量類別設定與該零售戶實際經(jīng)營能力明顯不相符的,應當會同客戶經(jīng)理,對該零售戶重新進行合理定量類別設定。
(四)加強監(jiān)管
對卷煙外流的現(xiàn)象的監(jiān)管,把功夫下在進貨和零售環(huán)節(jié)的雙重監(jiān)管上,以零售戶本身為突破口,讓他們在思想觀念上形成轉(zhuǎn)變,讓“唯利是圖”的零售戶不賺這幾個錢,才能對零售環(huán)節(jié)的真煙外流起到較好的防堵作用。
各專賣管理所每周對轄區(qū)重點關注卷煙零售戶進行檢查,對涉嫌存在代訂嫌疑的零售戶查明情況,上報內(nèi)管辦。要求各所每周從本轄區(qū)的違法戶、經(jīng)營大戶和卷煙銷售異??蛻糁泻Y選部分零售戶進行涉嫌代訂嫌疑的核查,從而達到對鎖定涉嫌收購外流卷煙重點監(jiān)管品牌的監(jiān)管。
總之,嚴防卷煙外流以及卷煙打假形勢依然嚴峻,任務依然艱巨,要進一步貫徹國家局打假工作要求,增強守土有責的責任意識,圍繞卷煙外流工作繼續(xù)采取標本兼治的方針,從煙草公司、客戶經(jīng)理和經(jīng)銷客戶幾個方面,建立起長效機制,進行綜合治理,努力把卷煙外流活動遏制到最低程度,直至完全消除,維護國家和消費者的利益。
根據(jù)賓館的經(jīng)營發(fā)展趨勢以及同行業(yè)競爭日趨激烈的現(xiàn)狀,通過賓館組織的培訓授課內(nèi)容,采供部全體員工集思廣益,深入分析賓館經(jīng)營項目中存在的問題,認為在今后的經(jīng)營管理中要做到以下幾個方面:
一、嚴格落實規(guī)章制度。
根據(jù)賓館今年即將出臺的新版規(guī)章制度中的內(nèi)容、標準、流程。在今后的日常工作中嚴格抓落實,用制度來規(guī)范一日的工作秩序。強化制度執(zhí)行力,從儀表儀容、禮節(jié)禮貌、服務意識、服務質(zhì)量上下功夫,牢固建立為一線服務的思想意識,保障一線工作中必備物品的及時性及質(zhì)量標準符合要求。
二、加大對外銷售力度。
銷售的任務主要是由賓館的銷售部去完成,我們的客源主要分為局辦會議、商務客源、中介客源、旅游團體、公司會議團體、上門散客六大類。賓館全體員工可根據(jù)以上六種客源的分類加大自身銷售能力,積極想辦法為賓館聯(lián)系團隊會議、散客入住、婚宴用房、用餐。銷售部可建立賓館內(nèi)部員工銷售檔案,年底進行統(tǒng)計,根據(jù)員工的銷售量進行統(tǒng)一考核。
三、加強節(jié)能降耗管理。
教育培養(yǎng)員工的節(jié)約意識,在一日工作中認真履職。牢固樹立“點點滴滴降成本,分分秒秒增效益”的節(jié)能意識。
1、有必要成立節(jié)能委員會,設立專職部門為節(jié)能管理辦公室,具體負責賓館所有節(jié)能降耗工作的全面開展,并督導節(jié)能工作的實施。
2、制定嚴格的節(jié)能降耗實施細則,諸如人走燈關、水關、空調(diào)關、電腦關等這樣的“一走四關”措施,對于能源設備使用進行能源設備所屬區(qū)域部門管理的原則,即能耗設備在哪個區(qū)域放置就由這個區(qū)域的管理部門負責節(jié)能管理,使節(jié)能降耗工作責任到部門,同時要求各部門設立專職節(jié)能降耗管理員,責任到人,使賓館內(nèi)的所有員工都行動起來,在全賓館建立起來全員節(jié)能意識。
3、定期實施召開節(jié)能降耗例會制度,與賓館的經(jīng)營成本分析結(jié)合起來,對賓館的每月能耗使用情況進行通報,由節(jié)能管理辦公室對本月的實際能耗消耗量進行分析,同時由節(jié)能管理辦公室每月對賓館內(nèi)所有區(qū)域進行節(jié)能檢查,并對節(jié)能降耗違規(guī)的檢查情結(jié)果予以通報和處罰,嚴格約束員工在工作中使用能耗的行為。
4、對賓館夏季和冬季內(nèi)部室溫作出明確規(guī)定,對賓館自身可控的辦公及公共區(qū)域溫度要求夏季不能低于26℃,冬季不能高于20℃。在全面貫徹國家節(jié)能降耗的政策方面從賓館內(nèi)部以制度為保證,堅持在不降低對客服務標準的前提下降低能耗的使用。
5、合理使用水電及辦公設備,提倡無紙化辦公,盡量使用電子文件,減少紙張用量。正確使用、操作辦公設備,嚴禁違規(guī)操作,發(fā)現(xiàn)故障及時報修,定期對辦公設備進行必要的保養(yǎng)延長使用壽命。
四、加大部門內(nèi)部管理。
1、積極支持一線部門的經(jīng)營工作,對他們所需的物資,實行上門服務,采購前主動詢問使用部門的意見、要求,然后及時采買到位。虛心向各部門吸收使用過程中的建議,從而提高采購人員的自身業(yè)務素質(zhì),防止盲目采購,二次采購,提高了采購的工作效率,降低采購成本。
2、可以采取網(wǎng)絡購物的方式進行采買,但在采買前要充分了解目前市場上相關物品的價格、質(zhì)量、款式,做到標準要高、質(zhì)量要好、價格要低。嚴格執(zhí)行物品采購的申購、簽批、詢價、采購、驗收程序,確保購進貨物質(zhì)優(yōu)價廉。
3、對于賓館庫存的物資要常分類、常整理,了解庫存情況,減少積壓。做到不脫節(jié)供應,降低成本積壓。
五、建議增加經(jīng)營項目。
賓館要采取以客房、餐廳為主,多種經(jīng)營并存的方式。
1、如:在目前餅子市場銷售比較良好,經(jīng)常出現(xiàn)銷售一空現(xiàn)象的前提下,可以采取電話預定,增大銷售量,同時增加鮮食、半成品、盒飯等經(jīng)營項目,擴大經(jīng)營收入。
2、積極籌備賓館管理公司的前期工作,盡快正式運行,多舉辦一些培訓會議,滿足賓館住房、會議室、用餐等接待收入。
六、加大宣傳力度。
建議賓館繼續(xù)與太原廣播電視報的廣告合作,同時可以增加收音廣播及出租車LED屏宣傳效應,做會議接待、婚宴市場的廣告。定期在街邊發(fā)放宣傳用品,如:夏天可以把賓館經(jīng)營內(nèi)容的圖片、服務項目、價格印制成小扇子,在街邊免費發(fā)放。擴大賓館的知名度。定期搞公益活動,如:刷樹、清理路邊小廣告、清洗公交車站等公益項目,在周邊市場增加影響力。
物業(yè)管理調(diào)研報告
隨著人們自身素質(zhì)提升,報告與我們愈發(fā)關系密切,報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)?以下是小編整理的物業(yè)管理調(diào)研報告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
管養(yǎng)等各類物業(yè)服務。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題,亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現(xiàn)狀
截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設方式主要為:90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務小區(qū)只有26個,但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個,這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個,面積約12萬平方米。
二、小區(qū)管理存在的問題
通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言,也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪,影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:
(一)準入門檻低,服務不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬—100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓,不懂物業(yè)服務,更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費,安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費標準高低不一,收費難度大。一方面,物業(yè)公司收費項目不一,收費標準自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等,合計達1800元,個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標準;除此以外,對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征,有的按戶平攤,收費標準參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強烈。另一方面,管理無抓手,收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費全憑自覺,收費難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗,對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費難度,管理比較方便,但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿意。
(三)基礎設施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設計不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導致物業(yè)公司不愿進駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的.主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。建設工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上訪時間長達幾年,問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收,最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗收等問題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設項目,曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層,社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同,導致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動車主要建車棚,其他住戶還要收費,意愿不一,相互爭執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務認識不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務,甚至淡定處之,對小區(qū)集體事項不聞不問,聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責,幾年難以召開業(yè)主大會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務,部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識,缺乏社會公德,只要服務,不愿交費,抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務經(jīng)營管理成本高、支出大,服務質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項目資金短缺,進展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房,但因工程質(zhì)量和配套設施不完善,導致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實事求是地講,物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導,屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中,全縣物業(yè)一旦有問題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會管理職責缺失,由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?;鶎庸芾響m應形勢發(fā)展的要求,逐步實現(xiàn)以村委會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導,區(qū)別對待,標本兼治,穩(wěn)步推進。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導,屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居委會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下,由房管所負責,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調(diào)查統(tǒng)計,將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,然后按照各居委會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會,由各居委會制定具體的實施方案,負責實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務指導。建議參照外地經(jīng)驗,將房管所升級為科級建制單位,便于協(xié)調(diào)部門關系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴把物業(yè)服務企業(yè)準入關。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,對于不登記備案的服務企業(yè),一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目,在發(fā)房屋預售證前,要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標,選定服務質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務。同時,繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強對物業(yè)公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約,在當前和今后相當一個時期,物業(yè)服務在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務質(zhì)量,才是立身之本,只有服務質(zhì)量提高了,廣大住戶才會認可。物業(yè)行政主管部門應每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓,力爭在2—3年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
(四)強化物業(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務的最大難題,直接關乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題,必須解決好以下三個問題:一是標準?,F(xiàn)有物業(yè)管理收費標準分類較粗,質(zhì)量要求不嚴,物價部門應對此調(diào)研,細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實行智能卡管理,物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理,自主購買,沒有制約手段,收費普遍比較困難??梢詫@樣的小區(qū)實行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1—2項,財政予以適當獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應該設立公示牌,收費項目、收費標準全部公開,誰交誰欠張榜公開告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時,要接受業(yè)主委員會的管理,努力提高物業(yè)服務管理水平,為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。
(五)強化對業(yè)主自主管理的引導。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動業(yè)主的積極性,增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關重要。首先,要加強引導,做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會牽頭,負責組織和指導本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)的知曉率,消除認識誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務,樹立正確、健康的消費理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會配合,按照因地制宜,逐步實施,分類管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調(diào)查,分類排隊,集中整治。其中:對基礎設施比較完善,大多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū),應積極引入物業(yè)公司管理;對基礎設施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū),應以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務,由業(yè)主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓,由其原建設單位自行負責物業(yè)管理涉及事宜。同時,加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎設施,消除硬件缺失,為開展物業(yè)管理奠定良好基礎。
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