房地產(chǎn)與開發(fā)流程(房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā))

1.房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。

1 預(yù)售

由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2）現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：

(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(4)已通過竣工驗收；

(5)拆遷安置已經(jīng)落實；

(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的步驟

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

3.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 求完整

去百度文庫，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來自用戶：技術(shù)員童鞋房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。

地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。4.地產(chǎn)開發(fā)是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。

·生地：生地指的是已完成土地使用權(quán)批準手續(xù)（指征收），沒進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建設(shè)用地條件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（具備“幾通一平”），形成建設(shè)用地條件可以直接用于建設(shè)的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補償安置的土地；·凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。7.微利商品房與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋《商品房銷售（預(yù)售）許可證》25.440。

4.誰知道房地產(chǎn)開發(fā)流程中的基本知識

單從你的問題看，你已經(jīng)注冊了公司。

那么①通過建委辦理企業(yè)資質(zhì)②向規(guī)劃局申報擬開發(fā)項目的開發(fā)方案，取得規(guī)劃選址意見書③向發(fā)改委申報建設(shè)項目立項申請：需要提供規(guī)劃選址意見書、國土局出具的項目用地預(yù)審意見、環(huán)保局出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見、項目建議書、建設(shè)規(guī)劃總平面圖④通過國土局拍賣取得國有土地使用權(quán)證⑤通過規(guī)劃局取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證⑥通過規(guī)劃局取得建筑工程用地規(guī)劃許可證⑦招標施工單位，通過城市建設(shè)管理部門取得建設(shè)工程施工許可證⑧施工開始后，就可以向房產(chǎn)主管部門申請商品房預(yù)售許可證，房產(chǎn)主管部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定和施工進度核發(fā)商品房預(yù)售許可證⑨取得上述五證以后，就可以公開向社會出售商品房粗略地說就是這些主要流程，希望對你有幫助。

5.房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程是什么

老華：你好！ 簡單點說，主要流程是： 1、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》 2、辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《資質(zhì)證書》 3、參加土地出讓的“招拍掛”，取得《土地使用權(quán)證》。

如果是經(jīng)濟適用住房，還要辦理征地手續(xù)進行征地（但不要招拍掛）。 4、辦理“一書兩證”，即《建設(shè)項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進行拆遷。 5、按規(guī)劃進行規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計、施工圖設(shè)計，交有關(guān)部門規(guī)劃評審、設(shè)計審查。

這項不屬于行政許可，但是卻一般是開發(fā)過程辦手續(xù)時間最多的。 6、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設(shè)工程施工許可證》，請規(guī)劃的放線施工。

有的地方，還要辦開工證。 7、辦理《商品房預(yù)售許可證》，開盤預(yù)銷售房屋，取得買賣合同，代理按揭手續(xù)。

8、組織“質(zhì)量五大責(zé)任主體”（質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理、設(shè)計、施工、檢測）進行竣工驗收。 9、申請建設(shè)部門、房地產(chǎn)管理部門等對竣工驗收進行備案審查。

合格，取得《竣工驗收備案表》。 10、交付使用，結(jié)清購房款，發(fā)放《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。

向物業(yè)管理企業(yè)移交管理。 11、對物業(yè)一般質(zhì)量進行保修（不超過5年），法人代表對物業(yè)重大質(zhì)量安全等終身負責(zé)。

協(xié)助居委會、房管、物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會（一年以后就可以）。 。

6.房地產(chǎn)開發(fā)有哪些流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。

此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。 5、國土資源局進行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。 2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。 2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。

招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。

各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利。