40平用來做民宿的房子一般都是公寓。
公寓的戶型很簡單,所以可以盡情的發(fā)揮自己的想象力去裝修設(shè)計。
設(shè)計民宿的目的是為了盈利,所以說裝修預(yù)算上面肯定是要想辦法節(jié)約的。
不過基本的水電管道這些還是要買好一點(diǎn)的材料,這些隱蔽的工程壞了是不好換的。
在我們這個地方,40平米預(yù)算在三四萬左右,我覺得裝出來的效果都會很不錯了。
裝修最重要的是用心,而不在于花多少錢,材料這些自己親自去選要好一些。
關(guān)于民宿設(shè)計師的收費(fèi)問題一直是廣大民宿主苦惱的方向。
價格太低的擔(dān)心達(dá)不到效果,價格過高又承擔(dān)不起。我國的民宿正在發(fā)展階段,精品民宿的民宿主都在拼環(huán)境,拼硬件設(shè)施,拼細(xì)節(jié)亮點(diǎn)。導(dǎo)致民宿設(shè)計師對于設(shè)計方面實則設(shè)計難度不小。所以民宿的設(shè)計收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計的難易程度以及設(shè)計師的名氣和資歷來衡量?! ∑胀ㄔO(shè)計師從業(yè)3-5年收費(fèi)的市場價在60-100左右。當(dāng)然,由于從業(yè)經(jīng)驗不高會導(dǎo)致一些細(xì)節(jié)方面考慮不到位,方案一般也會很普通,大多是東拼西湊。施工工藝方面也會出現(xiàn)很多問題,會給業(yè)主在施工階段產(chǎn)生很多不必要的麻煩,如果造成反復(fù)拆改更是得不償失。不建議大家為了省幾萬設(shè)計費(fèi)找此類級別的設(shè)計師?! 臉I(yè)經(jīng)驗5-8年的設(shè)計師收費(fèi)市場價在150-200左右。也是南昌民宿設(shè)計中最常規(guī)的一個取費(fèi)價格。這類的設(shè)計師基本可以滿足民宿主的相關(guān)要求,所做的設(shè)計也不會有很大的毛病。但是如要是要求比較高的,想做品牌精品民宿,這個價格還是做不到的?! ∫胱銎放凭访袼?,有特色有細(xì)節(jié),讓整個空間可以和顧客互動起來。一般就需要一個專業(yè)南昌民宿設(shè)計團(tuán)隊去完成了。這類團(tuán)隊一般會有從業(yè)10年以上的資歷深厚的設(shè)計總監(jiān)操刀,深化和表現(xiàn)分工明確,理念方面能滿足顧客的心理需求。做出來自然就會是精品。當(dāng)然收費(fèi)自然也會高上去了,一般在300左右每平米的價格。本末創(chuàng)意機(jī)構(gòu)就是個很不錯的南昌民宿設(shè)計團(tuán)隊,個人認(rèn)為找一個專業(yè)而經(jīng)驗豐富的設(shè)計團(tuán)隊,是完全可以在施工和后期的運(yùn)營上幫民宿主節(jié)省費(fèi)用和提高盈利的。 近兩年,應(yīng)科裝飾也做了兩個南昌民宿設(shè)計的案例(點(diǎn)擊查看)。
房子租給做民宿的要交裝修費(fèi)嗎,房子租給做民宿的,不用交,裝修費(fèi),比如,房東自己有一套房,有人要租,租過來裝修,裝修好了做民宿酒店,房東是不用給裝修費(fèi)的,因為租出去了,租他房子的人,想用房子做辦公室,或者是開酒店,在或者是開商店,,都可以,房東不會干設(shè)
以杭州西湖周邊為例,約5年前,杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元,近年來卻飆升至30萬元,裝修成本也上漲至百萬起。按照現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn),一棟10間以下客房的民宿,裝修成本約在150萬元以上,年租金約為30萬元,一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。投入實際運(yùn)營之后,按照民宿中端市場的行情,一個客房的定價約在300-400元/間/日,西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右,將人員工資、日常損耗都計算在內(nèi),一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。而一些非熱點(diǎn)景區(qū)周邊的民宿,雖然租金相對較低,但在地理位置偏遠(yuǎn),淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下,投資回報期將更長。
一棟民宿的具體經(jīng)營成本分析
房租:前三年每年約一萬元,之后按照合同分紅或者其他協(xié)議。
人工成本:民宿房間暫定七間客房,正常的房間整理可有經(jīng)營者本身承擔(dān),可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在三千元元/月,共兩人,七萬兩千元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民,工作范圍為院落地面的清掃,垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時在兩千元/月,共需兩萬四千元/年。人工成本總計,九萬六千元/年。
電信寬帶:百兆有線寬帶一千五百元/年
水電成本:約一萬元/年(按七間房,每年客滿時間約全年的三分之一算)
宣傳成本:五千元/年(優(yōu)惠力度,熟客、關(guān)系客成本付出)
加上各項雜項預(yù)計全年成本約十二萬元
建成后民宿可能帶來的具體經(jīng)營收入分析
1、住宿:初期七間客房,按平均每間房費(fèi)約五百元,保守估計,入住率百分之三十計算,總共住宿項目收入約三十八萬元。若按照本項目可類比案例平均入住率百分之五十計算,住宿項目收入約為六十四萬元。
2、農(nóng)村體驗活動,按照每周末二十人次計算,每人次一百元計算,全年五十二周,總計約十萬元。此外,因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素,日常閑時可策劃養(yǎng)生、特色活動等項目,按七間客房,一百五十元每間閑時客房費(fèi)收入,百分之十消費(fèi)率計算,總計約四萬元。(此收入彈性稍大,如運(yùn)作得當(dāng),收入增長很大。)
4、暑假假期,可同戶外舉辦夏令營、遠(yuǎn)足、生態(tài)體驗等各項針對學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗活動,收入和合作單位分成后按每人一千五百元,二十人次每次,寒假暑假各舉辦一次,總計收入約六萬元。
5、總計:按以上預(yù)計收入,如果住宿最低收入百分之三十計算,總計五十九萬元。按住宿高入住率百分之五十計算,總計約八十四萬元。
注:除以上計劃收入之外,暑假學(xué)生客源入住,手工藝培訓(xùn)體驗項目,綠色農(nóng)產(chǎn)品販賣,農(nóng)家樂餐飲收入還未計算在內(nèi),后續(xù)可發(fā)展項目豐富。
現(xiàn)在一般大家可以選擇在一些平臺上面做民宿的,比方說大家就可以使用攜程,也可以使用美團(tuán)。舉個例子,大家可以在攜程上面進(jìn)行操作,首先是需要打開攜程的app,在右下角有一個我的,點(diǎn)開之后往下滑有一個我要合作的圖標(biāo),點(diǎn)開之后就可以選擇加盟的項目,民宿是需要選擇民宿加盟里面分為自己經(jīng)營和幫我管理,大家可以結(jié)合自身的需要來選擇加盟的方式。選擇幫我經(jīng)營,那大家就只需要提供民宿房子的基本信息,這個不需要自己進(jìn)行管理,會由攜程進(jìn)行推薦的。
幫你做一個簡單的算式模型,一般的裝修水平,改造成本在4500-5000元/平,租金看地區(qū),二線城市的話,一年20-30萬。200多平建筑面積,500平院子,5-6間客房,再配一些功能房間(廚房、庫房等),按租金+建筑面積*單方造價*1.3(調(diào)整系數(shù)計算)。計算示例:建設(shè)成本為20萬+200平*5000元*1.3=150萬運(yùn)營成本為每年收入*60%=6間客房*350元/晚*365天*40%入住率*60%=18萬綜上,小民宿開起來大概需要150萬,經(jīng)營期每年還有10多萬的運(yùn)營成本。
朱家尖位于舟山群島那邊的民宿裝修材料,由于需要通過海島運(yùn)輸,運(yùn)輸費(fèi)用比較高,所以民族的裝修成本比較高,一般情況下每平方米達(dá)到4000~5000元。
民宿酒店要想吸引更多的客人入住,除了裝修設(shè)計之外,材料選用也要多用點(diǎn)心,我有接觸過一款叫源泥的新型材料,看過他們的裝修風(fēng)格,感覺比較適用于你們這類的酒店民宿項目裝修風(fēng)格,它的主要成分是從地下10米深開采無污染的泥土精華,進(jìn)行手工篩選以后,經(jīng)過專業(yè)配比直接上墻,產(chǎn)品里面不添加油漆 膠水 色素等成分,沒有任何害氣體排放,可以說極致環(huán)保,其次本身泥土屬于無機(jī)物,比較抗氧化,使用壽命超長可達(dá)20年以上,效果不會老舊,時間越長效果反而越新,而且施工比較簡單,刷完自然風(fēng)干1—2天就可以營業(yè),這也節(jié)省了時間成本。
這是一種新型的托管模式,說白了不管后期租的怎么樣,先掙你個裝修錢再說。
長租公寓公司的出現(xiàn)也算是互聯(lián)網(wǎng)時代的一個風(fēng)口吧,但其受制于市場租金低,政策變動大,入住人員雜亂,售后問題多,消化時間慢,等特點(diǎn)導(dǎo)致其行業(yè)的凈利率連10%都不到,而且稍微的風(fēng)吹草動都會導(dǎo)致企業(yè)虧損,嚴(yán)重的甚至破產(chǎn)清算。
經(jīng)歷了包租模式,整租分組模式,高收低出模式的行業(yè)蛻變,以民宿為由的租賃模式是一種新型的托管模式,其標(biāo)榜著高大上的民宿形象,立志于為租客提供良好的居住體驗,前期就是以房子老舊為由需要業(yè)主掏錢按照公司給出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修,裝修費(fèi)上先掙一波錢。許諾后期以高于市場價10%—20%的標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主打房租,溢價的部分就當(dāng)是裝修回收。大部分業(yè)主一方面受著高額租金回報的誘惑,另一方便認(rèn)為裝修房子也是給自己房子裝修的,自己也不會吃虧。在業(yè)務(wù)員糖衣炮彈的誘惑下簽了協(xié)議,租了房子,也掏了裝修費(fèi)。
殊不知,后期合作的時候會有一大堆的糟心事兒。首先,托管公司在裝修的時候給你偷工減料,并不會按照合同約定的來裝,能省則省。其次,因為收的房子位置一般都不會太好,所以消化周期一般比較長,如果達(dá)到托管公司的虧損線,托管公司會以各種理由不打款甚至最后協(xié)議解約。因為他們一開始就抱著掙你裝修費(fèi)的目的去的,至于租的怎么樣嘛,沒人會關(guān)心。很多業(yè)主恍然大悟發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙之后會選擇息事寧人,因為自己也沒吃虧,畢竟掏錢給自己房子裝的修,少有部分業(yè)主會去維權(quán)抗議的,但是大部分到最后都不了了之了。 他們會留下租的好的房子跟業(yè)主繼續(xù)合作,扔掉棘手的賠錢房源,繼續(xù)尋找下一個業(yè)主。
如果最后鬧得實在厲害怎么辦?沒關(guān)系他們方法多的很,還是原班人馬,原班套路,換個公司名字繼續(xù)干,今天叫小城巷寓,沒準(zhǔn)兒過幾天就叫大城巷寓啦[酷拽]。所以希望你謹(jǐn)慎合作。
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