拆遷安置房的買賣。因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束,所以和一般的商品房交易存在很大的不同。
按其土地使用權(quán)性質(zhì)的不同,拆遷安置房可以分為農(nóng)村集體土地上的拆遷安置房和城市拆遷安置房。一般來說農(nóng)村拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房,其土地屬于農(nóng)村集體所有,不能隨便買賣。《常州市征地房屋拆遷安置及地上附著物補(bǔ)償管理辦法》第15條也明確規(guī)定了:拆遷住宅房,采用統(tǒng)一安置、統(tǒng)一復(fù)建、自拆自建等形式,有條件的地區(qū)可以試行貨幣安置方式。統(tǒng)一安置房、統(tǒng)一復(fù)建房建設(shè)應(yīng)依法向市、轄市(區(qū))人民政府有關(guān)主管部門提出申請,依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。
而在城市中的拆遷安置房,根據(jù)政策的不同又可以分為兩種:一種是因重大市政工程動(dòng)遷居民,而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。所以,在進(jìn)行拆遷安置房交易時(shí),首先要明確拆遷安置房的性質(zhì)。
其次,拆遷安置房在交易時(shí)一般尚未取得房屋權(quán)屬證明,這種情況下是否可以進(jìn)行交易?本律師認(rèn)為是可以的,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。拆遷安置房的出賣人,完全可以通過《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》等相關(guān)材料證明自己對(duì)拆遷安置房的權(quán)屬,雙方在自愿的基礎(chǔ)上訂立房屋買賣合同是合法有效的。
綜上,部分拆遷安置房是可以交易的,但在交易中存在較大風(fēng)險(xiǎn)。由于交易時(shí)間長,受市場因素的影響,往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙,辦理過戶手續(xù)時(shí)間也沒有保障。因此,在購買此類房產(chǎn)時(shí),簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對(duì)房屋費(fèi)用的支付方式,遲延交房,產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出明確的約定。
購買拆遷房注意事項(xiàng): 拆遷安置房分為兩大類: 一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。
這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個(gè)人的,但是它的所有權(quán)是有限制的,也就是說在一定期限內(nèi),房子是不能上市交易的。購買這類房屋是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。
購房者購買的話,需要注意以下問題: 1。明確房屋的土地類型及性質(zhì),是集體土地還是國有土地,如果是集體土地上的,非集體組織成員,用于非自住目的,建議慎重; 2。
明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼,特別是現(xiàn)在的“城中村”改造,由村集體組織建造的,對(duì)安置對(duì)象是由明確限制的; 3。 房屋的權(quán)利人,是獨(dú)有還是共同所有,如果是家庭成員共有,購房協(xié)議的出賣方,一定要是全體共有人的真實(shí)意思,均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán); 4。
相關(guān)規(guī)費(fèi)的繳納,這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓,過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳,且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。
這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。至于這類房屋的交易風(fēng)險(xiǎn),與商品房交易相同。
拆遷安置房如果產(chǎn)權(quán)齊備的話,是可以像普通房一樣買賣過戶的,交易雙方達(dá)成共識(shí)以后應(yīng)該按照下面的流程進(jìn)行操作: 1。
交易雙方協(xié)定好房屋價(jià)格,帶著身份證明、房權(quán)證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同、過戶確權(quán)審批表到房管部門網(wǎng)簽后交付房款。然后到房管部門測繪公司申請測繪,出具新的測繪圖。
2。交易雙方帶著第一條需要的材料,到房管部門和稅務(wù)部門委托的評(píng)估公司申請?jiān)u估;評(píng)估公司受理后按評(píng)估程序?qū)λ性u(píng)估房屋出具評(píng)估報(bào)告,繳納評(píng)估費(fèi)。
3。交易雙方帶著第二條需要的材料,到稅務(wù)部門申請繳納契稅;稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核,出具契稅單,繳納契稅;申請繳納(或減免)營業(yè)稅、個(gè)稅,稅務(wù)部門受理后認(rèn)真審核,符合規(guī)定的出具納稅單(免稅單)。
4。交易雙方帶著第三條的材料到房管部門申請辦理,房管部門審批核準(zhǔn)后,繳費(fèi)后買方取證。
購買拆遷房注意事項(xiàng): 拆遷安置房分為兩大類: 一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)是屬于個(gè)人的,但是它的所有權(quán)是有限制的,也就是說在一定期限內(nèi),房子是不能上市交易的。
購買這類房屋是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。購房者購買的話,需要注意以下問題: 1。
明確房屋的土地類型及性質(zhì),是集體土地還是國有土地,如果是集體土地上的,非集體組織成員,用于非自住目的,建議慎重。 2。
明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼,特別是現(xiàn)在的“城中村”改造,由村集體組織建造的,對(duì)安置對(duì)象是由明確限制的。 3。
房屋的權(quán)利人,是獨(dú)有還是共同所有,如果是家庭成員共有,購房協(xié)議的出賣方,一定要是全體共有人的真實(shí)意思,均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán)。 4。
相關(guān)規(guī)費(fèi)的繳納,這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓,過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳,且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。
這種房子和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。至于這類房屋的交易風(fēng)險(xiǎn),與商品房交易相同。
拆遷房買賣注意事項(xiàng) 1、購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋,要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議,要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。
2、在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。 3、房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對(duì)付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面。
4、違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約,違約金約定過高法律不予保護(hù),在違約條款的設(shè)置上一定要重視。 拆遷房的買賣數(shù)量近些年不斷地增多,由于操作過程的不規(guī)范,導(dǎo)致過戶時(shí)候,產(chǎn)生的糾紛和問題還是比較多的。
拆遷房買賣糾紛更是比較多,大家在購買的時(shí)候要慎重。拆遷房買賣注意事項(xiàng)一定要閱讀清楚,在購買的時(shí)候要看好規(guī)定。
各個(gè)環(huán)節(jié)都要有所注意。還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的房屋過戶注意事項(xiàng)內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù)。
針對(duì)此類“拆遷房”,買家更應(yīng)擦亮眼睛,因?yàn)榇祟惙慨a(chǎn)比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功課,多核查多了解,才能盡可能避免這些“雷區(qū)”。
目前,許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū),被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋,除了自用外他們通常會(huì)選擇出售多余的房屋,而拆遷安置房相對(duì)低廉的價(jià)格也吸引了一部分購房者。
因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買賣市場。 一般來說購置該類房屋,可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
相對(duì)于第一類安置房而言,第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書,這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣,其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。
拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書,但發(fā)生爭議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)?。┑那樾?,一般也視為買賣行為有效,可以通過法院訴訟,可以要求強(qiáng)制過戶。當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如:購房者已經(jīng)裝修并且入住多年,即使合同被認(rèn)定為無效但是法院一般不做返還處理。
鑒于以上種種情形,建議在購買拆遷安置房時(shí)要審查房屋的權(quán)屬登記情況,根據(jù)不同的情況仔細(xì)考慮,慎重購買。
買安置房注意事項(xiàng): 對(duì)于無證的安置房,在購買時(shí)要分清情況: 1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證,只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理,如果有拆遷協(xié)議書,雖然麻煩,但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的; 2、一定要辦理公證手續(xù),以免日后出現(xiàn)糾紛。
3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入,在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù),適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說,弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對(duì)于您的購買至關(guān)重要。
您可以考慮對(duì)拆遷協(xié)議進(jìn)行更名,更名時(shí),要進(jìn)行公證。 如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續(xù)不全,實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的,房產(chǎn)證通常會(huì)按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理,房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主,則不利于您維護(hù)權(quán)益。
您可以向出售單位確定相關(guān)事宜,或者仔細(xì)查看您所簽訂的購房協(xié)議, 安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn) 1、政策因素。 根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。
此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。 另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。
該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易。 2、價(jià)格因素。
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。 由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時(shí)間長、變化大,特別是價(jià)格不斷上漲,到時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價(jià),最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。
3、人的因素。 “共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。
他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由,請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
對(duì)此筆者認(rèn)為,根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見,共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),其行為應(yīng)該視為無效,但該意見同時(shí)規(guī)定,如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn),其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。 而由此給其他共有人造成的損失,應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn),其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚,拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。
為保護(hù)交易安全,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋,并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
您好,
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,有房產(chǎn)證的安置房才能夠進(jìn)行買賣,沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的安置房是無法上市交易的,但在實(shí)際生活中,仍有這樣的安置房買賣存在,這樣的買賣由于不被政策允許,就會(huì)受到限制,或者直接被視為無效。
2、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的,但是從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間的間隔時(shí)間長、變化大。特別是如果價(jià)格在不斷上漲,交房時(shí)的價(jià)格可能與之前的價(jià)格相差近千元,拆遷戶會(huì)認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價(jià),最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。
3、人為的風(fēng)險(xiǎn)
“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者,《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)規(guī)定“共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓”,因此,如果買賣的房產(chǎn)未經(jīng)共有人同意,該房屋買賣合同就會(huì)被視為無效。
1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),如果拆遷前該房屋具備產(chǎn)權(quán)證,只是沒有及時(shí)辦理,那就可以日后再辦理,但是如果房屋本身并不具備產(chǎn)權(quán)證,,那就最好不要購買。
2、安置房買賣一定要辦理公證手續(xù),這樣才有法律保障,以免日后出現(xiàn)糾紛。
回遷房,專指建立在國有出讓土地上,為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的,現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書的房屋。
也就是說,建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的范圍。 一、未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣,買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規(guī)范。
只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán),有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此,只要雙方意思表示真實(shí),不損害國家、集體或第三人利益,在取得《房地產(chǎn)證》之前,可以轉(zhuǎn)讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。
二、房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定是否有效 自從二手房市場出現(xiàn)至今,本來應(yīng)由賣家來支付的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅,卻通過約定轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上,而熟悉二手房市場的人都知道,這是二手房交易市場的“潛規(guī)則”。對(duì)于房屋交易雙方的該項(xiàng)約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對(duì)于各種稅收的征收均明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人,但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對(duì)人或第三人約定由合同相對(duì)人或第三人繳納稅款,即對(duì)于實(shí)際由誰繳納稅款并未作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。因此,如果合同當(dāng)事人約定由合同相對(duì)人或第三人實(shí)際繳納稅款,并不違反法律規(guī)定,也不損害國家利益,對(duì)其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。
值得注意的是,回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納:一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi),另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi),這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
拆遷安置房買賣的注意事項(xiàng) 隨著蘇州城市化進(jìn)程的加快,新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展,出現(xiàn)了大量的拆遷安置房,有的家庭有幾套,導(dǎo)致了拆遷安置房交易的大量出現(xiàn)。
由于交房和房產(chǎn)證日期的不一致,所以因房價(jià)上漲而出賣人違約不辦理過戶的情形大量出現(xiàn),要不然要求買受人加錢,要不然一房二賣,從而給買受人帶來了麻煩。 我的一位當(dāng)事人因遇到這樣的事情而天天睡不著,可以說折磨死人啊。
在這,給已經(jīng)買了拆遷安置房,而沒有過戶的買受人忠告:一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證辦下來,而出賣人卻隱瞞的情況,一定要盡快成訟,進(jìn)行查封,否則會(huì)出現(xiàn)一房二賣的情況;如果出賣人要求加款,一般會(huì)很多,一般的情況下,雙方不會(huì)協(xié)調(diào)好,而且出賣人有可能會(huì)再賣給別人并過戶,那買受人的損失則大多了,所以也要盡快成訟,以避免不必要的麻煩。 也給準(zhǔn)備買拆遷安置房的人忠告:在簽合同時(shí),一定要拿到對(duì)方的拆遷資料,特別是拆遷私有住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書,測量表等材料,并讓所有的共有權(quán)人簽字,這樣才不會(huì)以后被動(dòng)。
最好請律師參與,畢竟我們買房不容易,適當(dāng)?shù)耐度胧潜匾摹?/p>
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