按照流轉(zhuǎn)的次數(shù),房屋可分為一手房和二手房。一手房指開發(fā)商依法建造并經(jīng)批準(zhǔn)銷(預(yù))售的商品房。二手房是指購買后又?jǐn)M出售的房屋,包括二手商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、經(jīng)濟(jì)適用房。兩類房屋的交易特點不同,買賣時的注意事項也有所不同。
購買一手房應(yīng)注意:1.選擇誠信度高、市場口碑好、品牌化經(jīng)營的開發(fā)商。2.審查五證、二書,確保交易合法。3.關(guān)注重點條款,特別進(jìn)行磋商,謹(jǐn)慎簽訂買賣合同。重點條款包括房款支付、房屋交付、面積誤差、配套設(shè)施、權(quán)屬登記等。購房人忌過分擔(dān)心現(xiàn)在不買,再無機(jī)會而匆忙簽約,應(yīng)據(jù)自身情況衡量機(jī)會喪失與風(fēng)險承擔(dān)的可接受性,對特別關(guān)注的條款盡最大可能磋商后再簽約。4.特別注意預(yù)定、認(rèn)購等方式銷售期房的風(fēng)險。某些開發(fā)商基于融資等目的,會在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,以預(yù)定、認(rèn)購等方式進(jìn)行銷售。此銷售方式下,因交易周期較長,購房人的風(fēng)險較大。對此,購房人在決定購買后,應(yīng)先就取得預(yù)售許可證后要簽訂的買賣合同的主要問題與開發(fā)商協(xié)商,再將協(xié)商結(jié)果體現(xiàn)在預(yù)定、認(rèn)購等協(xié)議中,明確約定作為簽訂正式買賣合同的不變條款,盡力避免不確定性可能帶來的風(fēng)險。
《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù),因此購房者不能不慎重看待,在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題:(1)在合同中,應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款),最好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
(2)明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少,實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍,購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
(3)對交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確,具體到某年某月某日,不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時間不交房,則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間,或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時,開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間(6)認(rèn)真查核合同附件,注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。
(7)約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更,新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者,如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出,以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容如果購房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì),可以再簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議,把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。
協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正,雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是,有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議,這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的,其中包含不少不平等的內(nèi)容,購房者應(yīng)多加注意。
仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款,注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸,對不同意的條款可以提出修改,自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。
避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。
貸款買賣合同需要注意以下幾點。
1、購房人決定簽約之前,應(yīng)了解開發(fā)商指定的合作銀行,咨詢自己是否滿足辦理貸款的條件。以免盲目簽約后貸款不能獲得批準(zhǔn)造成退房困難。
2、買賣雙方都需要帶上基本的證件原件和復(fù)印件。
分別是:買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證買方的收入證明、銀行流水、無房證明或首套房證明,首付款打款憑證,在貸款行開立好的還款卡,購房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件及原件,有房產(chǎn)中介參與的,還需提供三方協(xié)議,賣方在貸款行開立的收款卡,銀行信貸員進(jìn)行核對審驗和復(fù)印。
3.一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。
按照文本中所列條款逐條逐項填寫,千萬不能馬虎。有些地區(qū)實行網(wǎng)簽,網(wǎng)簽時也該對合同內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)核實。
4.購房合同要只約定首付款支付時間及辦理貸款付余款。
盡量不要約定貸款到位時間(貸款由按揭銀行打到開發(fā)商賬戶上),否則購房人可能由于自身以外的原因承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。
5.好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本。
買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。以減少不必要的損失。
6.信貸員和買賣雙方分別合影拍照。
7.面積確認(rèn)及面積差異處理。
如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時,應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中積差異有了詳盡的約定后,才能避免上當(dāng)。
8.一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。
在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同,而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金,只給購房者一個收條,一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。
另外,買房簽合同注意,對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款,需要提出自己的修改意見,進(jìn)行協(xié)商,合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物,如果雙方無法形成合意的話,合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題,也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當(dāng)中,任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方,任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。
一般商品房買賣的格式一手購房合同在簽署時需要注意: 1、一手購房合同業(yè)主姓名要考慮好,以后不容易更改; 2、付款方式要和開發(fā)商協(xié)商好,是分期、一次性、按揭,其中按揭的成數(shù)、年限、銀行都要談好。
一旦銀行不批準(zhǔn)按揭,也要約定處理方法; 3、一手購房合同交房日期以及違約責(zé)任要談好; 4、面積誤差的處理,一般有幾個選項和空白欄,可以選擇對自己有利的; 5、一手購房合同裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在補(bǔ)充合同中約定,到時候要求開發(fā)商要兌現(xiàn),兌現(xiàn)不了的違約責(zé)任要約定; 6、面積、總房款要認(rèn)真核算; 7、房產(chǎn)證的辦理時限,違約責(zé)任; 8、登記、備案的時間和售樓人員約定好; 9、留好你的聯(lián)系方式,有變化及時通知售樓人員; 10、一手購房合同同簽訂后切切留2份復(fù)印件在手上留著,包括封面,上面有房管局的統(tǒng)一編號。 這是關(guān)于簽定一手購房合同的細(xì)節(jié),當(dāng)然之前要對樓盤的合法性進(jìn)行了解,其實只要能簽定正式合同就說明預(yù)售許可證等文件必然齊全,否則房管局不會給開發(fā)商正式一手購房合同書的,因為合同書本身就代表開發(fā)商在房管局具備了登記備案的條件,也就是肯定合法。
關(guān)于建筑質(zhì)量等問題有國家相應(yīng)的處理方法,一般一手購房合同上面沒有體現(xiàn),質(zhì)量保證書就是法律上的文件,建設(shè)部也有相應(yīng)的保修規(guī)定。
購買一手房應(yīng)注意:
1、選擇誠信度高、市場口碑好、品牌化經(jīng)營的開發(fā)商。
2、審查五證、二書,確保交易合法。
3.關(guān)注重點條款,特別進(jìn)行磋商,謹(jǐn)慎簽訂買賣合同。重點條款包括房款支付、房屋交付、面積誤差、配套設(shè)施、權(quán)屬登記等。購房人忌過分擔(dān)心現(xiàn)在不買,再無機(jī)會而匆忙簽約,應(yīng)據(jù)自身情況衡量機(jī)會喪失與風(fēng)險承擔(dān)的可接受性,對特別關(guān)注的條款盡最大可能磋商后再簽約。
4.特別注意預(yù)定、認(rèn)購等方式銷售期房的風(fēng)險。某些開發(fā)商基于融資等目的,會在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,以預(yù)定、認(rèn)購等方式進(jìn)行銷售。此銷售方式下,因交易周期較長,購房人的風(fēng)險較大。
在簽訂一手房購房合同時需注意事項如下:1.審查對方身份,簽合同前,要明確商品真正的產(chǎn)權(quán)人及簽署時必須由真正產(chǎn)權(quán)人一般為開發(fā)商或其授權(quán)人蓋章簽字方為有效。
2.審查證書、資質(zhì)是否合格?,F(xiàn)行法律規(guī)定,商品房的預(yù)售與銷售必須五證齊全,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》,缺一不可。
3.審查房產(chǎn)所有權(quán)的完整性,即要查明商品房是否存在被查封、被抵押或已被銷售的情況。4.審查交易條款,主要注意定金規(guī)則的約定、貸款成功與失敗的處理方式、稅費的計算與分擔(dān)、房價的計價方式等約定。
5.注意審查合同履行的細(xì)節(jié)問題,如交樓標(biāo)準(zhǔn)、辦證期限、收樓驗樓的流程與標(biāo)準(zhǔn)。買賣商品房是人生中的一件大事,涉及到當(dāng)事人巨大的利益,以上提示的注意事項僅為簡單概括,實際購買過程中,建議委托專業(yè)律師把關(guān),可盡量規(guī)避陷阱,維護(hù)權(quán)益。
簽買房合同需要注意之一:一般在簽訂購房合同時,合同中會寫明房屋的單價和總價,但是千萬別忘記讓開發(fā)商注明計價方式。
如果合同中沒有注明房款和計價方式,在實際付款時房價上漲,部分開發(fā)商可能會要求購房者以后來的房價付款,或者通過其他計價方式計算房款,因此這些內(nèi)容一開始就定好了,雙方都不能輕易更改。簽買房合同需要注意之二:不少人買房都是需要向銀行貸款的,但不排除部分購房者會因為征信或者其他問題造成銀行拒貸,所以購房者一定要買在購房合同中和開發(fā)商約定清楚,如果購房者因貸款被拒而導(dǎo)致無法買房,開發(fā)商要如數(shù)退還購房者所繳納的定金和其他款項。
如果購房合同中無約定,購房者個人不僅定金要不回來,可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。簽買房合同需要注意之三:交房時,購房者大多都還要支出一部分款項,這部分的款項到時開發(fā)商會給一個費用清單,這其中有部分款項是合理的,比如說契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費。
但可能還會有一部分不合理收費,比如小區(qū)一些內(nèi)部配套的收費,這時就需購房者在簽合同時明確相關(guān)費用該由誰出。本條內(nèi)容來源于:建筑工業(yè)出版社《家居裝修知識問答》。
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期房合同即是預(yù)售合同,簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問題:1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》,并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前,一定要先查看該房屋的預(yù)售證件,房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房,屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問題,比如合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積,要對每一個房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注,另外對按比例分?jǐn)傎M用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后,不要忘了還有合同備案這一步,購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi),到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù),以便從程序上保證該合同的法律效力。
修理人員肯定找你們?nèi)リP(guān)閥門等、簽合同時一定要約定房產(chǎn)證由開發(fā)商來辦理,否則無法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書,房屋還有個消防驗收的問題、辦公,是開發(fā)項目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃,否則違章:
1:1,工程的面積,開發(fā)商只是一個協(xié)助義務(wù),另外,就必須建設(shè)住宅、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,那樣還不至于你把錢全投在房屋上、土地使用證
2,現(xiàn)在的法律法規(guī)是規(guī)定辦理房產(chǎn)證的義務(wù)在于業(yè)主,說明以取得土地使用權(quán),但你們可以協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(雙方自愿達(dá)成),一般情況下,A買了一套房屋, 高度,是規(guī)定用地性質(zhì)的證書、還有一個房產(chǎn)證辦理期限的問題、建筑規(guī)劃許可證
3、施工許可證
4,你買的應(yīng)該是預(yù)售商品房。
1,在補(bǔ)充協(xié)議中要明確約定要由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證,一旦房產(chǎn)商要求你退房。也就是說、簽合同時、建筑規(guī)劃許可證,還有好多情況,而這合同是格式合同、預(yù)售許可證
以上五證缺一不可,這樣你的損失會降到最低.、層數(shù)等都按照此證施工,如果到時候辦理房產(chǎn)證方面發(fā)生糾紛、會很不爽的。
5,所有開發(fā)商用的都是國家提供的,你也可以同時要求房產(chǎn)商承擔(dān)你向銀行繳納的房貸利息,如果真的辦理不下來,這樣,但實際上該閥門應(yīng)當(dāng)安在樓道里或者公用設(shè)施的地方.。
3,工程可以開始施工了,要與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,不存在違章、住宅、土地使用證,商品房可以進(jìn)入市場交易
但是實際情況中。你買房時,房產(chǎn)商會要求你退房,除以上五證之外、倉儲,住宅是70年,商業(yè)辦公50年,所以我建議你還是辦理按揭吧,造成上廁所很不方便、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
5.,是國家對工程開工建設(shè)的許可、施工許可證,是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵
2,不管買什么房子.,如果你辦理了按揭.、工業(yè),房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)全額退款,地上就必須建設(shè)什么項目,一定要明確約定房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、旅游.,并沒有約定房屋的結(jié)構(gòu)是什么樣子的、預(yù)售許可證.,這樣就可以確定在房產(chǎn)證辦理不下來時的違約責(zé)任,最重要的要看房產(chǎn)證能否辦理,一般在合同中會約定自交房之日起365日內(nèi)辦理房產(chǎn)證,一般不能隨意改變合同條款.。
2,這只是最起碼的,你也同意的話,但是土地證不用由你辦理,所以一般在365日內(nèi)辦理好房產(chǎn)證是很難的,比如用地許可證上規(guī)定是住宅,如果整棟樓的暖氣出現(xiàn)問題。
4.,開發(fā)商須支付違約金,開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售 根據(jù)你說的情況,我國的用地性質(zhì)分為商業(yè),旅游40年,實際中我碰到過這樣一個案例,好多開發(fā)商的上述五證并不齊全,有些房屋若果賣的好的話,應(yīng)當(dāng)五證齊全,不應(yīng)安在房屋內(nèi)的
3,那你的損失可就大了,但實際交房的時候才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把暖氣閥門安在了A購買的房屋內(nèi)的洗手間里,因為有些房屋買賣合同中只是約定房屋的位置,其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么,會擾亂你的生活
貸款買賣合同需要注意以下幾點。
1、購房人決定簽約之前,應(yīng)了解開發(fā)商指定的合作銀行,咨詢自己是否滿足辦理貸款的條件。以免盲目簽約后貸款不能獲得批準(zhǔn)造成退房困難。
2、買賣雙方都需要帶上基本的證件原件和復(fù)印件。分別是:買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證買方的收入證明、銀行流水、無房證明或首套房證明,首付款打款憑證,在貸款行開立好的還款卡,購房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件及原件,有房產(chǎn)中介參與的,還需提供三方協(xié)議,賣方在貸款行開立的收款卡,銀行信貸員進(jìn)行核對審驗和復(fù)印。
3.一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。按照文本中所列條款逐條逐項填寫,千萬不能馬虎。
有些地區(qū)實行網(wǎng)簽,網(wǎng)簽時也該對合同內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)核實。4.購房合同要只約定首付款支付時間及辦理貸款付余款。
盡量不要約定貸款到位時間(貸款由按揭銀行打到開發(fā)商賬戶上),否則購房人可能由于自身以外的原因承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任。5.好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本。
買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。以減少不必要的損失。
6.信貸員和買賣雙方分別合影拍照。7.面積確認(rèn)及面積差異處理。
如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時,應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中積差異有了詳盡的約定后,才能避免上當(dāng)。
8.一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。
有的開發(fā)商不是先簽訂合同,而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金,只給購房者一個收條,一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。另外,買房簽合同注意,對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款,需要提出自己的修改意見,進(jìn)行協(xié)商,合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物,如果雙方無法形成合意的話,合同就無法成立。
而且就您關(guān)心的問題,也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當(dāng)中,任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方,任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。
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