1、貸款數(shù)額 二手房貸款數(shù)額、二手房的商業(yè)貸款與房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格、建造年代以及個(gè)人收入狀況有關(guān)。
一般是可以貸款評(píng)估價(jià)格的70%,如果房子建造年代不是很久的話,一般可以貸款實(shí)際成交價(jià)格的60%左右。同時(shí)貸款的額度也要受到貸款年限和個(gè)人收入的制約。
2、貸款年限 個(gè)人住房貸款長(zhǎng)期限為30年、個(gè)人商業(yè)用房貸款長(zhǎng)期限為10年、男士年齡不超過(guò)60歲、60-你的年齡為男士長(zhǎng)貸款年限、女士年齡不超過(guò)55歲;55-你的年齡為女士長(zhǎng)貸款年限。二手房貸款年限,由于受到房齡的限制,很多時(shí)候不能貸款到30年。
二手房房齡越老,貸款年限就越短。如果所購(gòu)買的二手房房齡有十幾年,則貸款年限一般為20年。
3、首付款和貸款額度 首付款和貸款額度的高低,受二手房評(píng)估價(jià)的影響。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià),評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%,部分房屋會(huì)更低。
4、稅費(fèi)問(wèn)題 需要繳納契稅、個(gè)人所得稅、貸款擔(dān)保費(fèi)、中介費(fèi)等主要稅費(fèi)。與新房相比,二手房需要繳納更多的稅費(fèi)。
此外,新房與二手房,契稅征收的標(biāo)準(zhǔn)一樣,但計(jì)稅價(jià)不一樣。新房是按照房屋總價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。
二手房是按照成交價(jià)、評(píng)估價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)乘以對(duì)應(yīng)的契稅比例。 5、交易方式和程序 一般是委托中介進(jìn)行交易,即買賣雙方、中介等三方進(jìn)行交易。
二手房也有自行交易,即不通過(guò)中介進(jìn)行交易。自行交易時(shí),很多程序都需要買賣雙方自行完成,因此相對(duì)較繁瑣。
通過(guò)中介進(jìn)行交易,中介會(huì)為整個(gè)交易流程提供服務(wù)。但二手房交易糾紛多、不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大。
購(gòu)房申請(qǐng)貸款應(yīng)該注意以下事項(xiàng): 1、查詢確認(rèn)自己的信用報(bào)告 在貸款之前一定要對(duì)自己的信用狀況進(jìn)行查詢,以此來(lái)判斷自己是否有貸款的資格,可以通過(guò)征信管理部門查詢本人的信用報(bào)告。
很多情況都可能會(huì)造成信用狀況差導(dǎo)致無(wú)法貸款,比如有逾期不歸還信用卡欠款的信用記錄等。 所以說(shuō)平時(shí)要注意自己的信用記錄,以免因?yàn)樾∈碌⒄`了貸款。
2、個(gè)人信息要準(zhǔn)確 在申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)需要提交個(gè)人信息,個(gè)人信息應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確;而在貸款發(fā)放后,也要注意的自己的個(gè)人信息保持準(zhǔn)確,如果信息發(fā)生變動(dòng)應(yīng)及時(shí)告知銀行。 確保銀行方面有自己的準(zhǔn)確信息,方便銀行聯(lián)系貸款人,這樣可以及時(shí)了解銀行方面的相關(guān)信息,可以更好地享受銀行為借款人提供的貸后服務(wù);而如果沒(méi)有及時(shí)把最新信息告知銀行,則可能會(huì)帶來(lái)很多麻煩,接收不到銀行方面的相關(guān)通知。
3、借款合同和借據(jù)妥善保管 很多借款人在貸款發(fā)放下來(lái)之后就萬(wàn)事大吉了,借款合同和借據(jù)隨便一丟,但是其實(shí)這種行為是存在風(fēng)險(xiǎn)的。我們應(yīng)該了解借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件,借款人與銀行的相關(guān)交易詳情都在這些文件中。
另外,由于貸款期限長(zhǎng)度不等,最高貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年,為防止中間出什么差錯(cuò),作為借款人,應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù),不要遺失借款合同和借據(jù)。 4 貸款還清后不要忘記撤銷抵押 很多購(gòu)房者還完貸款之后就以為萬(wàn)事大吉了,但其實(shí)撤銷抵押是個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。
購(gòu)房者再還清了全部貸款本金和利息后,可以拿銀行的貸款結(jié)清證明和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明》前往房產(chǎn)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理抵押撤消手續(xù)。
六要 1、申請(qǐng)貸款的額度要量力而行。
2、辦按揭要選擇好貸款銀行。 3、要選擇最合適自己的還款方式。
等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于,借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額,有計(jì)劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的個(gè)人。
4、向銀行提供的資料要真實(shí)。 5、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)。
6、每月要按時(shí)還款避免罰息。 六不要 1、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。
如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款,那么您的公積金賬戶上的公積金余額即為零,這樣您的公積金貸款額度也就為零,也就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。 2、在借款第一年內(nèi)不要提前還款。
按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定,部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出,并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。 3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。
當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降、還貸有困難時(shí),不要自己硬撐??上蜚y行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng),經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí),且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息,銀行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)。
4、貸款后出租住房不要忘告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋,您必須將已抵押的事實(shí)書面告知承租人。
5、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后,可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
6、不要遺失借款的合同和借據(jù)。申請(qǐng)按揭貸款,銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件,由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年,作為借款人,您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù),同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款,了解自己的權(quán)利和義務(wù)。
第一、委托中介賣房
一定要明確委托方式和期限,賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外,還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。
第二、自己賣房
必須要了解行情,關(guān)注房產(chǎn)信息,收集相關(guān)資訊掌握動(dòng)態(tài).瀏覽相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊,實(shí)話,沒(méi)有任何一個(gè)專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢,真正的賣房者報(bào)價(jià)應(yīng)心平氣和理智客觀,報(bào)價(jià)過(guò)高錯(cuò)失了真正好的成交機(jī)會(huì)又浪費(fèi)了大量的時(shí)間精力.報(bào)價(jià)過(guò)低有損個(gè)人利益。
第三、客戶看房
想要賣出一好的價(jià)格,建議賣房前先將房子修飾或打掃一番給人一個(gè)舒適家的感覺,如有必要也可重新粉涮一下對(duì)于賣出的價(jià)格影響很大,。耐心接待客戶,不同的客戶和中介一便一便的和你砍價(jià),在這時(shí)候一定要保持冷靜,可觀的分析,同時(shí)心情要平穩(wěn),對(duì)自己的房子充滿信心,等待客戶對(duì)你房子的品頭論足,挑毛病。
第四、簽訂合同
在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用,但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。但是這些細(xì)節(jié)如果不約定好,很容易出現(xiàn)糾紛,例如:產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要,像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。
注意事項(xiàng):不要提前交房,雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短,但是仍需要15天左右的時(shí)間,在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后,由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先,因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。
二手房賣房注意事項(xiàng):
1、房屋手續(xù)是否齊全 (查看房產(chǎn)證,土地證,個(gè)別地區(qū)還有契稅證)
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有離婚析產(chǎn),繼承,共有權(quán)人)
3、交易房屋是否在租 (須注意:買賣不破租賃)
4、土地情況是否清晰 (是否有土地抵押,查封等)
5、市政規(guī)劃是否影響 (是否在動(dòng)遷紅線內(nèi))
6、房屋是否合法 ,(不要有違規(guī)搭建等,無(wú)法辦理過(guò)戶)。
7、單位房屋是否侵權(quán) (福利分房等)
8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠,該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移(特別是學(xué)區(qū)房)
9、中介公司是否違規(guī) (黑心中介吃差價(jià)等)
10、合同約定是否明確
如能注意到以上幾點(diǎn),對(duì)于交易雙方,都是非常公平,安全合理的!
交易流程如下:
1、銀行征信調(diào)查
2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查
3、房屋過(guò)戶的同時(shí)銀行審查貸款條件
4、發(fā)放貸款
5、物業(yè)交割
二手房貸款買房賣方注意事項(xiàng):1、賣方主動(dòng)違約:合同中都約定了解約定金,就是賣方要解約,只需雙倍返還定金,而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。
其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件,那就是賣方應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)解約程序。如果說(shuō)買方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序,那么可能面的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行。
如果說(shuō)買賣雙方是個(gè)人簽定的合同,而非中介操作,那么說(shuō)如果賣方主動(dòng)違約,就會(huì)面臨雙倍返還定金再賠償漲價(jià)損失的可能。2、錢款的收?。菏嵌ń鹁秃炇斩ń?,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實(shí)踐合同,雖然本來(lái)約定只是五萬(wàn),他給十萬(wàn),你簽收了,定金就為十萬(wàn)。
如果說(shuō)定金約定是十萬(wàn),但你只簽收了5萬(wàn),那定金就是五萬(wàn)。首期款一定要買方做資金監(jiān)管,較好是找銀行,而非中介。
一定要看到監(jiān)管資金,和銀行承諾貸款,才去辦理買賣合同。3、陰陽(yáng)合同:如果沒(méi)有在合同中約定營(yíng)業(yè)稅由買方支付,再簽署陰陽(yáng)合同,就有可能面臨到刑法的處罰。
4、全權(quán)委托公證:如果說(shuō)賣方賣的樓是一個(gè)帶有銀行按揭的樓,如果賣方資金不夠雄厚,那么就需要有一個(gè)贖樓的程序,在這個(gè)程序中,一般是委托中介,以及擔(dān)保公司全權(quán)處理的,以達(dá)到贖樓以及賣樓的目的。賣方在這個(gè)中間出現(xiàn)的問(wèn)題是最多的,因?yàn)槿珯?quán)委托,中介可以不經(jīng)賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時(shí)也常常違背賣方的一些口頭意見,不按照賣方的意愿控制房產(chǎn),而按中介自己的意愿控制該房產(chǎn)。
而公證處要求撤銷公證,需將所有的公證書收回,而中介常??ㄗ」C書,不返還給賣方。常常賣方無(wú)法控制自己的房產(chǎn)。
5、無(wú)證房地產(chǎn)買賣:很多賣房者,出賣的是一手房產(chǎn)證還沒(méi)有出來(lái)的房屋,雖然法律有規(guī)定,不得買賣期房,但是那只是針對(duì)賣方的一個(gè)管理規(guī)定,而非合同是否有效的一個(gè)效力條件。并且這種情況下認(rèn)定無(wú)證房地產(chǎn)買賣合同都是一個(gè)附生效條件的有效合同,所以賣方幾乎不要抱有幻想,以這一條來(lái)撤銷買賣合同,而達(dá)到不賠定金的目的。
6、有租約的房屋:有租約的房屋要確認(rèn)租房者不會(huì)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),同時(shí)要租房者出具聲明書,放棄該項(xiàng)權(quán)利,一但忽視租房者的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),后果會(huì)很嚴(yán)重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同,就是過(guò)戶了,仍會(huì)撤銷。租房者放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán),也要告之買方知道有租客的存在,否則到時(shí)買方找麻煩。
7、請(qǐng)律師協(xié)助:如果說(shuō)賣方要請(qǐng)律師幫忙協(xié)助,較好是在簽合同之前就找到律師,不要等到合同簽定后再找律師看具體情況,因?yàn)榈鹊胶贤灦ê?,你再找律師,很多東西都無(wú)法擔(dān)供參考,只能是告訴一些過(guò)程的走法了。
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