房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。房產(chǎn)稅可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn),并有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。對(duì)房屋征稅,中國(guó)自古有之。周朝的“廛布”,唐朝的間架稅,清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔”,清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等,都是對(duì)房屋征稅。2014年1月,住建部力推村莊整治,房產(chǎn)稅立法或含村鎮(zhèn)房屋。
城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位,按實(shí)際占用的土地面積征收的一種稅。
印花稅是以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額自行購(gòu)買并粘貼印花稅票,即完成納稅義務(wù)。
會(huì)計(jì)分錄是指對(duì)某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)明其應(yīng)借應(yīng)貸賬戶及其金額的記錄,簡(jiǎn)稱分錄。按照復(fù)式記賬的要求,對(duì)每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)以賬戶名稱、記賬方向和金額反映賬戶間對(duì)應(yīng)關(guān)系的記錄。在借貸記賬法下,則是指對(duì)每筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)列示其應(yīng)借和應(yīng)貸賬戶的名稱及其金額的一種記錄。會(huì)計(jì)分錄是指經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí),按照記賬規(guī)則的要求,確定并列示應(yīng)借應(yīng)貸賬戶的名稱及其金額的一種簡(jiǎn)明記錄。會(huì)計(jì)分錄的格式和要求是:先借后貸;借和貸要分行寫(xiě),并且文字和金額的數(shù)字都應(yīng)錯(cuò)開(kāi);在一借多貸或一貸多借的情況下,要求借方或貸方的文字和金額數(shù)字必須對(duì)齊。
計(jì)提房產(chǎn)稅作分錄
借:管理費(fèi)用—房產(chǎn)稅
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—房產(chǎn)稅
計(jì)提印花稅作分錄
借:管理費(fèi)用—印花稅
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—印花稅
計(jì)提城鎮(zhèn)土地使用稅作分錄
借:管理費(fèi)用—土地使用稅
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—土地使用稅
稅款入庫(kù)作分錄
借:應(yīng)交稅費(fèi)—房產(chǎn)稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)—印花稅
借:應(yīng)交稅費(fèi)—土地使用稅
貸:銀行存款
不計(jì)提直接貼花作分錄
借:管理費(fèi)用—印花稅
貸:有關(guān)科目
房產(chǎn)稅,印花稅,城鎮(zhèn)土地使用稅都是記入管理費(fèi)用的 而不是應(yīng)交稅費(fèi) 所以直接繳納
借:固定資產(chǎn)-XX房產(chǎn) 貸:銀行存款(繳交的契稅、印花稅價(jià)款) 說(shuō)明:一、公司購(gòu)入的房產(chǎn),作為公司的固定資產(chǎn)。
因此所交印花稅和契稅均應(yīng)進(jìn)入固定資產(chǎn)的價(jià)值。 二、企業(yè)取得土地使用權(quán)、房屋按規(guī)定交納的契稅,由于是按實(shí)際取得的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格計(jì)稅,按照規(guī)定的稅額一次性征收的,不存在與稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)算或清算的問(wèn)題,因此,也不需要通過(guò)“應(yīng)交稅金”科目核算 三、繳納契稅,按照成交價(jià)依照契稅稅率計(jì)算繳納,契稅稅率為3%-5%,具體由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府確定。
印花稅,按照成交價(jià)依照萬(wàn)分之五的稅率計(jì)算繳納。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十八條規(guī)定:外購(gòu)的固定資產(chǎn),以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ)。
1001 現(xiàn)金,這個(gè)科目就不用多說(shuō)了,注意他是現(xiàn)金流量表的科目,金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動(dòng)編制,設(shè)置好了可以省下好多時(shí)間和精力。
1002 銀行存款,一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款,這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶,建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開(kāi),設(shè)成三級(jí)明細(xì)1002.01 結(jié)算戶 下設(shè)明細(xì)1002.02 貸款專戶 一般項(xiàng)目公司只有一個(gè),如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì)1002.03 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì),同時(shí)一般情況下,銀行會(huì)要求對(duì)應(yīng)在開(kāi)一個(gè)一般結(jié)算戶,專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶 這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶WC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金,便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金,可動(dòng)用資金這一概念對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的,在報(bào)建的時(shí)候,計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開(kāi)具相應(yīng)的資金證明,這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用,投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容,不再詳述。
1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售,用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款,一般不用應(yīng)收賬款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子,如果在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí),也有可能用分次付款的方式促銷,會(huì)形成應(yīng)收賬款(交房,并且結(jié)算以后),如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況,這份工作不干也罷。1133 其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目,主要是報(bào)建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金,臨時(shí)接電保證金等,各地政府花樣不一樣,可以詳細(xì)了解一下項(xiàng)目報(bào)建部門及工程部門的同事。
這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目:內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它;用個(gè)人、客戶往來(lái)核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現(xiàn),但要在開(kāi)始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好,尤其是存出保證金賬戶,在實(shí)際工作中,報(bào)建部門拿回來(lái)的收據(jù)都是一樣的,會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無(wú)法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目,哪些要最后退回來(lái)的項(xiàng)目,所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。
1141 壞賬準(zhǔn)備,基本不用。1151 預(yù)付賬款 基本不用,可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候,也不會(huì)很復(fù)雜,最近一年,預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方,可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注,會(huì)提一些很莫明其妙的要求,他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān),你也不好反駁,最好還是收一單發(fā)票付一筆款。
1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購(gòu)、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開(kāi)發(fā)成本中轉(zhuǎn)入,平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中,報(bào)表放存貨。
1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣,不再詳述。1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用,如要用,與其它無(wú)異。
2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月,應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后,這個(gè)科目基本上不用了。2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。
2121 應(yīng)付賬款,此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目,應(yīng)采用往來(lái)核算,建議分一下單位的類別:如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等,視具體情況而定,如果項(xiàng)目小的話,就沒(méi)有必要,直接用往來(lái)核算,在用往來(lái)核算的時(shí)候,一定要用往來(lái)單位的全稱,方便以后核查,這一點(diǎn),做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾暋?2131 預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式,預(yù)收賬款也要采取往來(lái)客戶核算的模式。
很多公司采用表代賬的模式,這一點(diǎn)并不好,財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒(méi)有,很難保證準(zhǔn)確性,如果有很好的銷售控制軟件來(lái)控制,也可以用表代賬的模式。 2141 代銷商品款 不用2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費(fèi)、2161 應(yīng)付股利與其它無(wú)異。
2171 應(yīng)交稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有增值稅,在此不表。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳,這個(gè)各地情況不一樣,具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn),從近幾年來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例,所以在稅款的繳納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通,具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。
賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式,根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方,也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里,如果稅務(wù)關(guān)系好,容易核虧,放在損益表也無(wú)不可,不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。
2176 其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。2181 其它應(yīng)付款 一般來(lái)講,預(yù)收的。
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