房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務(wù)有開發(fā)前期、開發(fā)過程、銷售過程等
–––股東投資設(shè)立公司
借:銀行存款
貸:實(shí)收資本
–––取得開發(fā)土地
借:開發(fā)成本[相當(dāng)于生產(chǎn)成本科目]
貸:銀行存款、預(yù)付賬款等
–––支付各種前期工程費(fèi)用(包括向政府部門交的各項(xiàng)規(guī)費(fèi))
借:開發(fā)成本
貸:銀行存款
–––支付施工企業(yè)建安工程費(fèi)用
借:開發(fā)成本
貸:銀行存款、應(yīng)付帳款、預(yù)付賬款等
–––與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用,現(xiàn)場管理組織方面的費(fèi)用,
借:間接費(fèi)用[相當(dāng)于制造費(fèi)用科目]
貸:銀行存款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付帳款等
–––公司管理部門發(fā)生的費(fèi)用
借:管理費(fèi)用
貸:銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等
–––銀行借款利息
(開發(fā)產(chǎn)品完工前)
借:間接費(fèi)用
貸:銀行存款
(開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)算后)
借:財務(wù)費(fèi)用
貸:銀行存款
–––開發(fā)間接費(fèi)按一定比例分?jǐn)偨o各成本對象
借:開發(fā)成本
貸:間接費(fèi)用
–––完工決算結(jié)轉(zhuǎn)成本
借:開發(fā)產(chǎn)品[相當(dāng)于產(chǎn)成品科目]
貸:開發(fā)成本
銷售工程、預(yù)收款過程、銷售成本利潤核算等與一般企業(yè)相同。
以上是一般的核算過程,如果有什么具體的問題可以追問
房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目及帳務(wù)處理:(介紹一些常用的分錄):(1)應(yīng)收賬款:主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中,轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租房屋和提供勞務(wù),而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項(xiàng)。
①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)(所附原始單據(jù):購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票) 借:應(yīng)收賬款——XX公司或個人 貸:主營業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng) 借:應(yīng)收賬款——XX公司 貸:其他業(yè)務(wù)收入 收回款項(xiàng)時:借:銀行存款 貸:應(yīng)收賬款 (2)壞賬準(zhǔn)備:確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失,主要有兩種核算方法:一種直接轉(zhuǎn)銷法,二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金 借:管理費(fèi)用 貸:壞賬準(zhǔn)備 發(fā)生壞賬時 借:壞賬準(zhǔn)備 貸:應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借:應(yīng)收賬款 貸:壞賬準(zhǔn)備 借:銀行存款 貸:應(yīng)收賬款 (5)應(yīng)收票據(jù):指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借:應(yīng)收票據(jù)——XX公司 貸:主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期:若為無息商業(yè)匯票(所附單據(jù):銷售發(fā)票、雙方協(xié)議) 借:銀行存款 貸:應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借:銀行存款 貸:應(yīng)收票據(jù)——XX公司 財務(wù)費(fèi)用 (3)預(yù)付賬款:是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。
①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款(所附單據(jù):付款申請書、付款單) 借:預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸:銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借:預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 貸:庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(所附單據(jù):工程價款結(jié)算單) 借:開發(fā)成本 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 同時,從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸:預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 貸:銀行存款 ②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款 借:預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 貸:銀行存款 材料驗(yàn)收入庫,用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸:預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額 借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 貸:銀行存款 (4)物資采購:主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。
(5)采購保管費(fèi):主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等 (6)材料成本差異:主要用來核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。(7)庫存材料:用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本 (8)庫存設(shè)備:用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本 ①購入設(shè)備,支付買價、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)(所附憑證:代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單) 借:物資采購——設(shè)備采購 貸:銀行存款 計算與分配的采保費(fèi)(所附憑證:計算的采保費(fèi)用固定表格) 借:物資采購——設(shè)備采購 貸:采購保管費(fèi) 采購保管費(fèi)的計算公式如下:采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵9苜M(fèi)=實(shí)際買價和運(yùn)雜費(fèi)*分配率 材料驗(yàn)收入庫(所附單據(jù):入為單、設(shè)備管理單) 借:庫存設(shè)備 貸:物資采購 ②訂購設(shè)備與材料,所發(fā)生的買價與動雜費(fèi)、稅款(所附單據(jù):購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)) 借:預(yù)付賬款 貸:銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 借:物資采購——設(shè)備采購 貸:應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款 借:應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款 貸:預(yù)付賬款 支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款 借:應(yīng)付賬款 貸:銀行存款 ③設(shè)備和材料發(fā)出,領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝,用作房屋建設(shè)(所附憑據(jù):發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單) 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸:庫存設(shè)備 銷售積壓設(shè)備(所附單據(jù):設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票) 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借:其他業(yè)務(wù)支出 貸:庫存設(shè)備 (9)委托加工材料:主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。
應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料,委托外單位加工 借:委托加工材料 貸:庫存材料 材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫 借:委托加工材料 貸:銀行存款 借:庫存材料——XX材料 貸:委托加工材料 (10)低值易耗品:是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。
如:工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具,一次性攤銷計入成本費(fèi)用 借:開發(fā)間接費(fèi)用 貸:低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批,用五五攤銷法:借:待攤費(fèi)用 貸:低值易耗品 借:采購保管費(fèi) 貸:待攤費(fèi)用 (11)開發(fā)產(chǎn)品:是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格,可以按照合同的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品,包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品,在竣工驗(yàn)收時 借:開發(fā)產(chǎn)品 貸:開發(fā)成本 對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品,月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借:主營業(yè)務(wù)成本 貸:開發(fā)產(chǎn)品 (12)分期開發(fā)產(chǎn)品:應(yīng)根據(jù)分期銷售。
一般都是幾年一周期,前幾年開發(fā),一年賣房子。
開發(fā)時:
土地成本?。òㄍ恋爻鲎尳鹉切课萁ㄔ斐杀景『凸さ厣系墓と斯べY?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃?duì)做,估計沒這個工資,一般應(yīng)該是工程外包,跟施工單位簽合同,最后工程送審,以審定價結(jié)算)都計入開發(fā)成本
借 開發(fā)成本(如果是土地成本,就設(shè)置個2個科目,土地成本)
貸 銀行存款(或者其他)
弄清爽點(diǎn),到清算的時候,自己方便很多。
以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費(fèi)啊,辦公費(fèi)啊,差旅費(fèi)啊,還有借款利息什么的,都放開發(fā)間接費(fèi)用。
會計分錄類似開發(fā)成本
預(yù)售時:
借 銀行存款
貸 預(yù)收賬款-(某某某)
交付時:
確認(rèn)收入
借 預(yù)收賬款
貸 主營業(yè)務(wù)收入
結(jié)轉(zhuǎn)成本:
在銷售差不多的時候(大概90%以上,反正差不多就是了,具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有)
將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本
其他的,該清算就清算了吧。
附件一條,因?yàn)楝F(xiàn)在可能會存在個人借款給房地產(chǎn)公司:
借 銀行存款
貸 其他應(yīng)付款
擴(kuò)展資料:
會計分錄分為簡單分錄和復(fù)合分錄兩種。簡單分錄也稱“單項(xiàng)分錄”。是指以一個帳戶的借方和另一個帳戶的貸方相對應(yīng)的會計分錄。復(fù)合分錄亦稱“多項(xiàng)分錄”。是指以一個帳戶的借方與幾個帳戶的貸方,或者以一個帳戶的貸方與幾個帳戶的借方相對應(yīng)的會計分錄。
為了保證帳戶對應(yīng)關(guān)系的正確、清晰、便于了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容,會計分錄必須嚴(yán)格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則,不允許多借多貸。
層析法
層析法是指將事物的發(fā)展過程劃分為若干個階段和層次,逐層遞進(jìn)分析,從而最終得出結(jié)果的一種解決問題的方法。利用層析法進(jìn)行編制會計分錄教學(xué)直觀、清晰,能夠取得理想的教學(xué)效果,其步驟如下:
1、分析列出經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中所涉及的會計科目。
2、分析會計科目的性質(zhì),如資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目等。
3、分析各會計科目的金額增減變動情況。
4、根據(jù)步驟2、3結(jié)合各類賬戶的借貸方所反映的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(增加或減少),來判斷會計科目的方向。
5、根據(jù)有借必有貸,借貸必相等的記賬規(guī)則,編制會計分錄。
此種方法對于學(xué)生能夠準(zhǔn)確知道會計業(yè)務(wù)所涉及的會計科目非常有效,并且較適用于單個會計分錄的編制。
業(yè)務(wù)鏈法
所謂業(yè)務(wù)鏈法就是指根據(jù)會計業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序,組成一條連續(xù)的業(yè)務(wù)鏈,前后業(yè)務(wù)之間會計分錄之間存在的一種相連的關(guān)系進(jìn)行會計分錄的編制。
此種方法對于連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)比較有效,特別是針對于容易搞錯記賬方向效果更加明顯。
記賬規(guī)則法
所謂記賬規(guī)則法就是指利用記賬規(guī)則“有借必有貸,借貸必相等”進(jìn)行編制會計分錄。
參考資料:搜狗百科-會計分錄
1、房地產(chǎn)建設(shè):
借:在建工程
貸:銀行存款
原材料
2、房地產(chǎn)開發(fā):
借:開發(fā)產(chǎn)品
貸:在建工程
3、房地產(chǎn)出售:
借:銀行存款
貸:開發(fā)產(chǎn)品
4、房地產(chǎn)租賃:
借:投資性房地產(chǎn)
貸:開發(fā)產(chǎn)品
擴(kuò)展資料:
依據(jù)《會計準(zhǔn)則-投資性房地產(chǎn)》關(guān)于計量確認(rèn)的規(guī)定:
第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。
(一)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
(二)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
(三)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
參考資料來源:搜狗百科-投資性房地產(chǎn)
7、付建設(shè)工程市政設(shè)施配套費(fèi):應(yīng)該:借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-**工程-基礎(chǔ)設(shè)置費(fèi)貸:銀行存款8、付售樓模型款借:應(yīng)付賬款--**公司貸:銀行存款收到發(fā)票時:借;銷售費(fèi)用--其他貸:應(yīng)付賬款--**公司11、付臨時接電費(fèi):借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款注:基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算:道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等。
12、安裝水表、電表所支付的費(fèi)用:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款13、付工地水電費(fèi)時:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸:銀行存款(現(xiàn)金)14、購買工程用的電纜等材料:借;庫存材料(庫存設(shè)備)貸:銀行存款(現(xiàn)金)領(lǐng)用時:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—建安費(fèi)貸:庫存材料(庫存設(shè)備)16、購買工地鐵門:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費(fèi)用貸:現(xiàn)金17、房屋技術(shù)資料及曬圖費(fèi):借:開發(fā)成本--前期工程費(fèi)或其他貸:現(xiàn)金18、支付銷售樓部員工工資、成本核算人員、工程師,管理人員工資借:現(xiàn)金貸:銀行存款貸:應(yīng)付職工薪酬貸:現(xiàn)金借:銷售費(fèi)用—售樓小姐工資,售樓經(jīng)理工資管理費(fèi)用—成本核算人員,工程師等人員工資管理費(fèi)用—工資貸:應(yīng)付職工薪酬注:開發(fā)間接費(fèi)可以不設(shè)置,直接記入相關(guān)的成本費(fèi)用中。2008-09-2311:39補(bǔ)充問題1、工地用的水費(fèi)現(xiàn)在是由我們公司自己交的,該如何做分錄呢,你公司交付的工地水電費(fèi),也要計入“開發(fā)成本”科目。
2、以上你們沒有提到的分錄是不是都做對了,開發(fā)成本是用三欄式的賬頁還是用費(fèi)用的多欄式賬頁?(1)以上沒有提到的分錄,是對的。(2)開發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁。
也可以使用“三欄式”帳頁。
一般都是幾年一周期,前幾年開發(fā),一年賣房子。
開發(fā)時:土地成本啊(包括土地出讓金那些),房屋建造成本啊和工地上的工人工資?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃?duì)做,估計沒這個工資,一般應(yīng)該是工程外包,跟施工單位簽合同,最后工程送審,以審定價結(jié)算)都計入開發(fā)成本借 開發(fā)成本(如果是土地成本,就設(shè)置個2個科目,土地成本)貸 銀行存款(或者其他)弄清爽點(diǎn),到清算的時候,自己方便很多。以為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費(fèi)啊,辦公費(fèi)啊,差旅費(fèi)啊,還有借款利息什么的,都放開發(fā)間接費(fèi)用。
會計分錄類似開發(fā)成本預(yù)售時:借 銀行存款貸 預(yù)收賬款-(某某某)交付時:確認(rèn)收入借 預(yù)收賬款貸 主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本:在銷售差不多的時候(大概90%以上,反正差不多就是了,具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有)將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本其他的,該清算就清算了吧。附件一條,因?yàn)楝F(xiàn)在可能會存在個人借款給房地產(chǎn)公司:借 銀行存款貸 其他應(yīng)付款不知道對你有沒有幫助。
開發(fā)時土地成本,房屋建造成本和工地上的工人工資都計入開發(fā)成本。
借:開發(fā)成本(土地成本設(shè)置個2個科目),
貸:銀行存款(或者其他)。
為開發(fā)而產(chǎn)生的人員工資會務(wù)費(fèi),辦公費(fèi),差旅費(fèi),借款利息等放開發(fā)間接費(fèi)用,會計分錄類似開發(fā)成本。預(yù)售時:
借:銀行存款,
貸:預(yù)收賬款-(某某某)。
交付時確認(rèn)收入:
借:預(yù)收賬款,
貸:主營業(yè)務(wù)收入。
在銷售差不多的時候(大概90%以上)將開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本。
借:銀行存款,
貸:其他應(yīng)付款。
房地產(chǎn)會計--不同模式售樓部的會計與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響,便于接待客戶,使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的,一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營銷設(shè)施。
房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同,相關(guān)會計處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)相關(guān)規(guī)定,筆者對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。
項(xiàng)目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型,根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn),可以分為以下4種模式: 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,項(xiàng)目銷售完畢,作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。 2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置,建造臨時設(shè)施,例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。
3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施(例如會所)裝修、裝飾后,作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時使用;項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租,或者移交物業(yè)公司,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。 4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn),項(xiàng)目銷售完畢,轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。
不同情形下的會計處理 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計處理。 根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,計入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi),包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。
將樓宇之內(nèi)的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用,因其本身就屬于特定的成本對象,所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算,其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售,應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。 例如:A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間,建造成本50萬元,裝飾、裝修后對外開放,樣板間裝飾、裝修支出30萬元。
(1)建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”,對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元,如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售,則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”,反之,則計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 (2)“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。
(3)當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時,從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 (4)當(dāng)樣板間銷售,結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。
(5)當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。 (6)當(dāng)樣板間未來出租時,其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定,對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法,企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。 另外,房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的,需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定,即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時設(shè)施(例如售樓部、樣板間)作為營銷設(shè)施使用的會計處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時設(shè)施,按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》,其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。
完工后,其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”,如果非自用或出租,也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,直接計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。 3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施(例如會所)裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時使用的會計處理。
房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設(shè)施之外,比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項(xiàng)目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)確定的,即便臨時作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用,也不可以直接計入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算,而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理: (1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 (2)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。
除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 例如:A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置,按照規(guī)劃建造會所一座,裝修后暫時作為售樓部使用。
售樓部利用會所作為。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開發(fā)費(fèi)用都在“開發(fā)成本”下核算。開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用這幾個明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。
取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算,取得的銀行貸款在長短期借款里核算,借款和銀行貸款的利息支出計入開發(fā)間接費(fèi)中。
一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了,而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算。在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時候,把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計入銷售收入,同時把比例從開發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加。
房開企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金(營業(yè)稅,城建稅,教育費(fèi)附加,地方教育費(fèi)附,印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅)的,等整個開發(fā)項(xiàng)目完成以后,在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的。
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