(一)物業(yè)管理的基本概念
所謂物業(yè)管理,是指經(jīng)營人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,按照國家法律和合同契約的規(guī)定,對被委托的物業(yè)行使管理權(quán),以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè),并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué),先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)和先進(jìn)的服務(wù)手段,為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù),以滿足使用者不同層次的需求,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。
(二)物業(yè)管理的基本原則
權(quán)力界定原則
業(yè)主至上原則
統(tǒng)一管理原則
經(jīng)濟(jì)合理原則
專業(yè)化服務(wù)原則
權(quán)責(zé)明確原則
超前管理原則
公平競爭原則
(三)物業(yè)管理的目標(biāo)
對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營化管理,就是為了克服舊體制的弊端,最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說,是為了實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo):
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境;
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值;
使物業(yè)盡可能保值、增值。
(四)物業(yè)管理涉及的組織
1.業(yè)主大會
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定,業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會,不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會的職權(quán)包括:
選舉、罷免管委會的組成人員。
監(jiān)督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定。
批準(zhǔn)管委會章程。
2.管委會
管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱,是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3.物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托,承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理基本內(nèi)容是什么? 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。
常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù),目的是確保物業(yè)完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境,是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時按質(zhì)提供這些服務(wù)。
這些管理的基本項目具體包括:一、房屋修繕及其管理、裝修管理等;二、房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新;三、環(huán)境衛(wèi)生管理;四、綠化管理;五、治安管理;六、消防管理;七、車輛道路管理;八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費(fèi)等。針對性的專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件,面向廣大業(yè)主,為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項服務(wù),其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,當(dāng)住戶需要這種服務(wù)時,可自行選擇。
主要內(nèi)容有:一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購代訂車船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué);二、開辦各種商業(yè)服務(wù)項目,如小型商場、美發(fā)廳、修理店等;三、開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所;四、代辦各種保險業(yè)務(wù),設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等;五、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù),如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等;六、提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)工作。委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求,受委托而提供的服務(wù)。
實(shí)際上是專項服務(wù)的補(bǔ)充和完善。物業(yè)管理十大新概念 零干擾服務(wù)汽車開到住宅區(qū)門口,門就自動開了,主人走到樓門口,樓道門也應(yīng)聲而開,路口電子屏滾動顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。
抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。
氛圍管理在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍,傳播文明、現(xiàn)代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實(shí)踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚(yáng),給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化鬼力。
個性化服務(wù)在萬科俊園率先采用的“個性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù),體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們,我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。
“管理報告”制我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方?所花的錢值不值?當(dāng)不當(dāng)?1999年3月萬科物業(yè)推出的”管理報告“制度,每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬,一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個崗位;一批金地物業(yè)的管理骨干,則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場。
學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識,完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴(yán)格的考試和考評走上新的管理崗位。
1拖N管理中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心,由它對周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施,人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù),財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作,“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化,使管理與維修人員配比降低了22%,提高了專業(yè)設(shè)備的使用率,使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。
打分制員工上下班要打卡,這種管理制度透明公平,特別是數(shù)字化的量化衡量工作,是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表,很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好,也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。
一卡制客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用,包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等,都可以通過一張卡全部解決,特別是,這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶門及社區(qū)門的問題。
所謂智能化社區(qū),應(yīng)該有這樣一些理念。噪音等約束性管理社區(qū)安靜是每一個住戶的理想,但外部交通及社會噪音,內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個住戶的難題。
特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。
物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個公平的管理公約,對其中個別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。同樣,對公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理,也可以進(jìn)行同樣的約束性管理,住戶是上帝,可上帝也有犯錯誤的時候,如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識,則是物業(yè)管理的難題。
會所安排特色會所是許多新社區(qū)成功的新招,但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一,能把社區(qū)住戶吸引到會所里來,視會所為第二客廳,同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動,應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。合格的物管公司是什么樣 如果對物管公司。
物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
一是常規(guī)性的公共服務(wù),主要有以下幾項:
①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;
②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;
③環(huán)境衛(wèi)生的管理;
④綠化管理;
⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作;
⑥車輛道路管理;
⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);
二是針對性的專項服務(wù):
①日常生活類;
②商業(yè)服務(wù)類;
③文化、教育、衛(wèi)生、體育類;
④金融服務(wù)類;
⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);
⑥社會福利類;
三是委托性的特約服務(wù):
物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時,第一大類是最基本的工作,是必須做好的。同時,根據(jù)自身的能力和住用人的要求,確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容,采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式,以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作,并不斷拓展其廣度和深度。
物業(yè)管理的知識很多,簡單介紹如下:
1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)
1.公共性和綜合性 2.受益主體的廣泛性和差異性
3.即時性和無形性 4.持續(xù)性和長期性
2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容
指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。有兩方面的內(nèi)容:一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
3. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)
1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。
2.合同以外的服務(wù)事項需由特定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。
3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。服務(wù)報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當(dāng)事人自主約定。
物業(yè)管理的基本內(nèi)容有:
1,常規(guī)性的公共服務(wù)。
這是指物業(yè)管理中的的基本管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)。
主要包括以下8項:
(1)房屋建筑主體的管理;
(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;
(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;(4)綠化管理;
(5)保安管理;
(6)消防管理
(7)車輛道路管理;
(8)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。
2,針對性的專項服務(wù)。
這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。
專項服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類:
(1)日常生活類;
(2)商業(yè)服務(wù)類;
(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類;
(4)金融服務(wù)類;
(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。如物業(yè)管理企業(yè)在做好公共服務(wù)的同時,在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務(wù)。
3,委托性的特約服務(wù)。
特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù),通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求,提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品等。
擴(kuò)展資料:
物業(yè)管理中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用:
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。
6、辦公費(fèi)用。
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。
9、法定稅費(fèi)。
10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。
參考資料來源:搜狗百科-物業(yè)管理包含的內(nèi)容
參考資料來源:搜狗百科-物業(yè)管理費(fèi)
既然是物業(yè)管理基礎(chǔ)知識的培訓(xùn),那么應(yīng)該讓你們的物業(yè)員工熟悉物業(yè)管理條例,同時對自己的本職工作有清楚的了解,同時要努力提高自己的業(yè)務(wù)水平,更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主。
物業(yè)管理條例,是這樣的內(nèi)容。物業(yè)管理條例全國統(tǒng)一正式實(shí)行。
以北京為例,《北京市物業(yè)管理辦法》出臺10年后,新物業(yè)管理法規(guī)《北京物業(yè)管理條例》(以下簡稱:《條例》)將從明日開始正式實(shí)行,此《條例》包含了業(yè)主大會、公共設(shè)施、物業(yè)費(fèi)、停車位、小區(qū)管理等多項與業(yè)主密切相關(guān)的內(nèi)容,細(xì)則共104條?!稐l例》針對小區(qū)業(yè)主委員會成立難的現(xiàn)狀,引入了物業(yè)管理委員會組織形式,符合不具備成立業(yè)主大會條件的、具有成立業(yè)主大會條件但確有困難無法成立業(yè)主大會的、成立業(yè)主大會但無法選舉業(yè)主委員會的,等相關(guān)情形,可由小區(qū)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主、物業(yè)代表人組成物業(yè)管理委員會,推動成立業(yè)主大會。
物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。
物業(yè)管理委員會組建的具體辦法,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。除了推動成立業(yè)主大會的職能外,物業(yè)管理委員會還會承擔(dān)起協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)、車位使用、公共設(shè)施管理等責(zé)任。
以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為例,《條例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商,并適時調(diào)整。同時,要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目清單,明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則,供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時參考。
這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價空間,服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費(fèi)高低的決定因素。小區(qū)居民較為關(guān)注的停車難的問題有望得到解決,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,如實(shí)公示、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式,以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況等信息。
此外,對于對于前期物業(yè),《條例》明確了建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前,應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年,具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前期物業(yè)期限屆滿前三個月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人,期限屆滿,業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)。限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限,業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
業(yè)主是指房屋物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人,他具備房屋的是使用權(quán)、所有權(quán),但是不具備土地的所有權(quán)。
業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織,可以是本國公民或組織,也可以是外國公民或組織。 物業(yè),具有財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等方面的含義。
按照物業(yè)類型的不同可以簡略地分為土地和建成后物業(yè)兩種。顯然我們這里所探討的物業(yè)屬后者——建成后物業(yè),即:已建成投入使用的建筑物、建筑物配套設(shè)施與附屬設(shè)備及相關(guān)土地。
物業(yè)管理就是物業(yè)管理經(jīng)營專業(yè)機(jī)構(gòu)人員,受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托,依照有關(guān)的法律、法規(guī),按照合同或契約,運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施,并對房屋周圍的環(huán)境實(shí)施有償管理活動的總稱。 前期物業(yè)管理指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究,從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見,充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求,力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。
參考物業(yè)管理詞典 /PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=511&QuestionsID=2 一 滅火的基本方法 1、冷卻滅火法:用水進(jìn)行冷卻滅火,使溫度降低,從而使燃燒停止。 2、隔離滅火法:將燃燒物體與附近的可燃物隔離或疏散開,從而使火停止。
適用于撲救各種固體、液體和氣體的火災(zāi)。 3、窒息滅火法:主要是采取措施防止空氣流入燃燒區(qū),或者用惰性氣體稀釋空氣中氧氣而熄滅。
適用于撲救封閉的房間和工藝裝置或船艙內(nèi)的火災(zāi)。 4、抑制滅火法:就是使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng),抑制燃燒的化學(xué)反應(yīng)過程,使燃燒中止,達(dá)到滅火的目的。
采用這種方法可使用的滅火劑有:干粉、1211、1301。 二 滅火戰(zhàn)術(shù)方法 原則:在滅火戰(zhàn)斗中,要堅持救人重于救火的原則,在戰(zhàn)術(shù)上要堅持「先控制,后消滅」的原則。
方法: 1、堵截包圍:在一般情況下是先堵截,后包圍。所謂堵截就是在火勢蔓延的主要方向部署力量,堵截火勢阻止蔓延,控制火勢的發(fā)展,然后對燃燒區(qū)形成包圍的態(tài)勢進(jìn)而撲滅火災(zāi)。
2、內(nèi)外夾攻:一般地說,從內(nèi)部進(jìn)攻有利于接近火源,打近戰(zhàn);從外部進(jìn)攻,行動方便,有利于轉(zhuǎn)移陣地;從內(nèi)部和外部同時向燃燒部位進(jìn)攻,滅火效果較好,能迅速撲滅火災(zāi)。 3、上下合擊:主要是當(dāng)火災(zāi)呈立體狀態(tài)燃燒和蔓延時,在上部和下部同時部署滅火力量,阻止火勢蔓延,向燃燒部位進(jìn)攻。
4、重點(diǎn)突破:就是在火場的主要方面采取強(qiáng)行進(jìn)攻的辦法完成火場首先需要解決的任務(wù)。這種方法主要用于搶救人命、搶救或疏散重要物資、排除爆炸危險及其他險情、保護(hù)重要設(shè)施等。
5、逐片消滅:在火場出現(xiàn)大面積燃燒或建筑物內(nèi)多層起火的情況下,可以根據(jù)地形和建筑狀況如:道路、堆垛、房屋、樓層等,把火場分成若干片(層、段),然后分別進(jìn)行射水,破拆等工作,徹底將火災(zāi)撲滅。 三 消防供水和常見的消防設(shè)備 1、消防水源:一般分為人工水源和天然水源。
人工水源包括消防栓、消防水池等;天然水源即凡可供應(yīng)消防用水的各種天然水源如:江、河、海、池塘等。 2、消防栓:分為室外消火栓和室內(nèi)消火栓。
室外消火栓主要是城鎮(zhèn)公用的,按其安裝形成分為地上、地下消火栓兩種,一般有三個出水口,其中口徑100毫米出水口一個用來連接消防車吸水管,口徑65毫米出水口兩個供連接水帶; 室內(nèi)消火栓是設(shè)在公共建筑物、廠房、倉庫、輪船等室內(nèi)的消防供水設(shè)備,一般用來撲救室內(nèi)初起火災(zāi),口徑一般為50毫米、65毫米兩種。使用室內(nèi)消火栓時,先將水槍、水帶與消火栓出水口連接好,然后按逆時針方向轉(zhuǎn)動消火栓手輪,即可出水滅火。
3、常見的消防設(shè)備:主要有消防車、消防艇、機(jī)動泵、消防梯、破拆工具、滅火器、滅火劑、防毒面具、戰(zhàn)斗服等。 1) 水帶:水帶的口徑一般為50、65、80、90、毫米等幾種,其長度規(guī)定為20米。
2)水槍:消防水槍有直流水槍、開花直流水槍、噴霧水槍和帶架水槍等。水槍噴嘴口徑有13、16、19、22、25毫米等幾種。
消防水栓射流形式分為三種:即密集射流、開花射流、霧狀射流。當(dāng)水槍射流與地面成30~32度地上傾角時,其射程最遠(yuǎn);水槍射流與水平面垂直時,其射流最高。
第五節(jié):常見幾種類型火災(zāi)的特點(diǎn)及撲救措施 一 電氣火災(zāi) 特點(diǎn):撲救電氣火災(zāi)時,容易發(fā)生觸電事故。 發(fā)生電氣火災(zāi)的主要原因:短路、過負(fù)荷、接觸電阻過大、電火花和電弧等。
1、短路:配電線路的火線與火線、火線與地線碰在一起引起電流突然大量增加,短路時由于電阻小電流會突然增大,在極短時間內(nèi)產(chǎn)生大量的熱可以使電線的絕緣層燃燒,金屬熔化引起附近的可燃物燃燒。 造成短路的主要原因:沒有按具體環(huán)境選用導(dǎo)線,使絕緣受高溫潮濕或腐蝕作用失去絕緣能力;絕緣陳舊老化或受損壞,線芯裸露;裸導(dǎo)線安裝過低遇金屬物跨接或?qū)Ь€松馳擺動時兩線極碰電壓超過線路的額定電壓,使導(dǎo)線絕緣被擊穿;熔斷器不合適不能及時切斷短路電流,此種設(shè)備在造成火災(zāi)中次數(shù)較為突出。
2、過負(fù)荷:導(dǎo)線中通過的。
物業(yè)管理的義、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識有哪些?在此搜房網(wǎng)為您進(jìn)行了整理,希望給你提供參考。
物業(yè)管理行業(yè)是一個和社會穩(wěn)定、群眾利益以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的行業(yè)。從目前來看,整個行業(yè)特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題比較多。
要逐步改變這一狀況,需要從幾個方面著手:首先,需要進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度,加強(qiáng)市場的規(guī)范和管理;其次,在市場競爭越來越激烈的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分認(rèn)識到市場競爭的殘酷性,有危機(jī)感和使命感,努力把服務(wù)管理工作做得更好;第三,要切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,業(yè)主委員會委員一定要樹立為全體業(yè)主服務(wù)的意識,要熟悉物業(yè)管理的運(yùn)作規(guī)范,要懂法,會依法支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利;第四,要提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),通過嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核,逐步提高他們的服務(wù)意識和服務(wù)水平。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識概述物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
物業(yè)管理推行的是業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會化、市場化管理體制,物業(yè)管理和服務(wù)的對象是物業(yè)及物業(yè)的業(yè)主和使用人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動,實(shí)行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營管理模式,最終實(shí)現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的管理目標(biāo)。
本章從闡述物業(yè)及物業(yè)管理的基本概念著手,著重論述物業(yè)管理的概念、內(nèi)容及作用,目的是使讀者對物業(yè)管理有一個總體認(rèn)識。物業(yè)及物業(yè)管理的概念房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會的重要經(jīng)濟(jì)資源,是社會財富的重要組成部分,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而帶來的對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的需求已經(jīng)擺在開發(fā)商和業(yè)主面前,對這一部分經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效的管理和經(jīng)營是一個不容回避的現(xiàn)實(shí)問題。
國際上通行的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個多世紀(jì),而中國的物業(yè)管理服務(wù)是在改革開放、實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)以后才出現(xiàn)的。物業(yè)管理在中國是蓬勃發(fā)展的一個新興行業(yè),是正在發(fā)展完善的新生事物。
結(jié)合目前許多物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗,對物業(yè)管理的理論進(jìn)行探討和挖掘,對于形成科學(xué)合理的、有中國特色的物業(yè)管理理論和方法,是一件十分有意義的工作。業(yè)主自治組織:業(yè)主與業(yè)主大會一、業(yè)主按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定,房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
一般是指擁有物業(yè)所有權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人及與購房人長期共同居住的自然人。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)人,是物業(yè)的主人,是物業(yè)管理權(quán)的主體。
業(yè)主有權(quán)直接參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,即業(yè)主的自治自律管理。二、業(yè)主大會業(yè)主大會是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治自律組織。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立'個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的第一步就是機(jī)構(gòu)建設(shè),這是保證物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、承擔(dān)和完成各項業(yè)務(wù)的前提,也是重要的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法成立并必須經(jīng)有關(guān)部門的資質(zhì)審查。
物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置與部門職能的劃分,除了要考慮企業(yè)的業(yè)務(wù)量及業(yè)務(wù)復(fù)雜程度外,更重要是要體現(xiàn)人員精干、工作高效的原則,從而使企業(yè)充滿活力并具有競爭力。建設(shè)部于2004年5月1日頒布施行的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。
各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件不同.物業(yè)管理的前期工作物業(yè)管理的前期介入,是指開發(fā)商邀請擬從事所開發(fā)項目物業(yè)管理的有關(guān)人員,參與該物業(yè)的可行性研究、物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的討論并提出建議,從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見,并制定出物業(yè)管理方案,為以后的物業(yè)管理的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。一、物業(yè)規(guī)劃在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計階段,建筑設(shè)計人員從功能設(shè)計上考慮得多,對物業(yè)管理考慮得少,這樣會給接管的物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶來問題,因此,物業(yè)管理人員欲在物業(yè)管理前期介人中發(fā)揮應(yīng)有的作用,要具備物業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)知識。
物業(yè)規(guī)劃主要是指居住區(qū)的規(guī)劃。居住區(qū)是構(gòu)成城市的有機(jī)組成部分,居住區(qū)的規(guī)劃是滿足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服務(wù)、交通等方面要求的綜合性建設(shè)規(guī)劃。
居住區(qū)規(guī)劃一般由房地產(chǎn)開發(fā)商制定,它的任務(wù)是為居民經(jīng)濟(jì)合理的創(chuàng)造一個滿足口常物質(zhì)和文化生活需要的舒適方便、清潔、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。物業(yè)管理。
一、物業(yè)管理五大基礎(chǔ)服務(wù)是:1、熟悉物業(yè)情況,做好驗收接管 2、合理收費(fèi),建立健全規(guī)章制度3、做好裝修管理,及時處理裝修隱患 4、管理服務(wù),周到細(xì)致,透明度高 5、日常維修,積極主動,認(rèn)真負(fù)責(zé) 二、根據(jù)《天津 市物業(yè)管理條例》,物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:(1)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);(3)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;(4)物業(yè)裝飾裝修的管理;(5)車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理;(7)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理;(8)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。
三、新華網(wǎng)/local/2015-11/03/c_128387527.htm。
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