1、房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地產(chǎn) 是指土地財(cái)產(chǎn),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,地產(chǎn)包含地面及其上下空間,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 3、房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。
是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。 4、房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對(duì)象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。
5、房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 6、土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。
7、土地所有制 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制,分為全民所有制(即國家所有)和勞動(dòng)群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中,城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有;礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,由法律規(guī)定屬于集體所有,森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
但地上建筑物既可以為國家所有,也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此,同一宗房地產(chǎn),其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。
8、集體土地 是指農(nóng)村集體所有的土地。 9、征用土地 指國家為了公共利益的需要,可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。
10、土地的使用年限是如何確定的? 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。
另外,加油站、加氣站用地為二十年。
原發(fā)布者:changyongsunny
第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個(gè)成功的銷售人員,應(yīng)該就以下幾項(xiàng)經(jīng)常自我充實(shí),自我鍛煉。一、專業(yè)知識(shí)一個(gè)銷售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識(shí),包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等,以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語,才能對(duì)客戶詳細(xì)說明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn),進(jìn)而爭(zhēng)取客戶的訂單,達(dá)到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷售工作,必須對(duì)客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關(guān)心—要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)去考慮他們的各項(xiàng)問題,并給予完善的解答,才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶,發(fā)掘問題、解決問題、達(dá)成購買目的。4、誠心—銷售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費(fèi)者從事購買優(yōu)良商品的指導(dǎo)者,而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí),要下定決心,不可猶豫不決,坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷售目標(biāo)及理想的利潤,以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時(shí)間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向,面對(duì)產(chǎn)品時(shí),要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對(duì)策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力,推陳出新,這就是您賺錢的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前,就能想象出它未來的遠(yuǎn)景,加以對(duì)個(gè)案投資或銷售工作,作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。
房地產(chǎn)的形態(tài):1、單純的土地;2、單純的房屋;3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱,地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱; 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物,構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。
(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑,如:煙筒、樹、路等) 房地產(chǎn)按類型分為:1、住宅用(70年);2、生產(chǎn)用(50年);3、經(jīng)營用(門頭等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(學(xué)校,博物館等)。 二、房地產(chǎn)業(yè):從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容: 1、土地的開發(fā)和再開發(fā); 2、房屋的開發(fā)和建設(shè); 3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等); 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押); 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等); 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理; 7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移動(dòng),房屋是建筑在土地上的,因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性,使房地產(chǎn)受地理位置的限制; 2、地域差別性:每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同; 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性; 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性,前提是國家的政局穩(wěn)定,由土地性質(zhì)決定,土地有限、不可再生,但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加,物以稀為貴,房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè),稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。
一、心理建設(shè) 建立信心之方法: 1、任何時(shí)候,你要相信"天下沒有賣不掉的房屋"。
就象什么樣的姑娘都有人愛一樣,房子賣不出去,是因?yàn)槟愕墓ぷ鬟€沒有做到家。 2、保持信心,相信自己絕對(duì)能將房屋賣掉。
能順利成單。在這種信心的前提下,不遭受失敗之打擊,不斷地分析自己的售屋流程是否有改進(jìn)之 必要。
3、對(duì)于價(jià)格要有信心,對(duì)于買主來說,不輕易降價(jià)。同樣,對(duì)于房主出價(jià)要迅速殺價(jià)。
(1)客戶在意房子的條件的是 ①需求(面積、房屋價(jià)值以及將來之預(yù)期價(jià)值、大小環(huán)境、優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)、屋旁綠地及公共設(shè)施、平面、通風(fēng)、采光、私密性、建材 設(shè)備、房屋朝向,高度,樓層朝向,交通狀況,物業(yè)管理水平,)。 ②個(gè)人對(duì)此房屋的喜好(前述各項(xiàng)條件非常優(yōu)良)。
③房屋的價(jià)值和心理預(yù)期(業(yè)務(wù)員要突出房屋的優(yōu)點(diǎn))超過接受之價(jià)位。 (2)不要內(nèi)心里有底價(jià)之觀念,一定要讓客戶覺得房子物超所值。
(3)不要以客戶出價(jià)作基礎(chǔ),來作價(jià)格談判(即以客戶之出價(jià)作加價(jià),最好是了解客戶的大致意向后,自己先報(bào)出價(jià)位)。對(duì)于房主也是 如此。
①不論客戶出價(jià)在底價(jià)以上或以下,都要馬上拒絕。讓客戶感覺到其價(jià)格的不合理性,這樣做的目的,是為了爭(zhēng)求主控權(quán),讓客戶認(rèn)為標(biāo)列價(jià) 格合理。
而且讓他爭(zhēng)取成交價(jià)格,互相都爭(zhēng)得爭(zhēng)得很辛苦。(安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感)。
②取得對(duì)方信任,不要讓客戶產(chǎn)生作為經(jīng)紀(jì)人出價(jià)的時(shí)候有"心虛"之感。 拒絕客戶之出價(jià),要"信心十足"地加以立即回答。
回答的語速要快,語句簡(jiǎn)潔明了。 比如: ● 怎么可能,您出的價(jià)格連成本都不夠(分析土地成本、營建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本,同類型房屋的價(jià)位等),房主:(您 出的價(jià)這么高怎么賣出去?) ● 怎么可能,最近有位浙江作小商品的郝先生(拿出相關(guān)道具、名片及標(biāo)示價(jià)格)出了35(我方配合)萬,公司都不答應(yīng)。
(最近XX公司的張 先生委托我們出售的房子,地段和環(huán)境比你這個(gè)房子要好的多,也沒有賣這個(gè)價(jià)錢。現(xiàn)在市場(chǎng)的大環(huán)境都是這樣,大家都在觀望中,是供過于 求,有行無市)有名姓,職業(yè),更容易讓人信服。
● 怎么可能,你來蓋,我們公司來買。讓客戶心里覺得自己的價(jià)位可能有偏差。
●怎么可能,現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境,這樣的地段,還有這種房?jī)r(jià)嘛? 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、傻瓜精神 -- 1、職業(yè) 道德 (1)努力工作,創(chuàng)造業(yè)績(jī)。也是從自身的利益考慮出發(fā)。
(2)以公司整體利益作思考。要有全盤意識(shí),團(tuán)隊(duì)合作精神很重要。
(3)切莫在業(yè)務(wù)過程中舞弊或做一些不合實(shí)際的承諾。保持自己的職業(yè)道德水準(zhǔn) (4)切莫太短視,要將眼光放遠(yuǎn)。
看到行業(yè)的前景和發(fā)展方向。 (5)以業(yè)主客戶及公司利益來銷售房屋。
這是一個(gè)立場(chǎng)的問題,只有站在這個(gè)立場(chǎng)上,你才能更多的取得信任。 ①講價(jià)的次數(shù)要盡量少,如果次數(shù)太多,會(huì)讓人懷疑其中還是有水份,還有下降的空間。
爭(zhēng)取較高之"成交價(jià)位" 也是為了自己的利益。許多 失敗之主因,在于經(jīng)紀(jì)人員太多 ②不要輕易被客戶欺騙(對(duì)人動(dòng)之以情,對(duì)事動(dòng)之以理,以實(shí)在的理由來說服和打動(dòng)別人,少說些空話,站在客戶的立場(chǎng)上分析房子的價(jià)值, 讓他覺得比預(yù)想的期望值要高,覺得物超所值,這樣才會(huì)下決心購買)。
2、敬業(yè)精神 (1)充分利用時(shí)間來進(jìn)行銷售和尋找客戶工作,努力工作必然會(huì)有收獲。 (2)不怕遭受買主拒絕,對(duì)房屋絕不灰心。
作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,拒絕的例子太多,沒有特別順利的交易過程。首先自己必需明白這一點(diǎn)。
(3)將房屋視為自己的來處理。有一個(gè)良好責(zé)任心 (4)充實(shí)相關(guān)專業(yè)知識(shí)。
①面積計(jì)算 ②建筑施工圖之認(rèn)識(shí) ③建筑技術(shù)、法規(guī) ④房屋造價(jià)成本及市場(chǎng)行情,市場(chǎng)預(yù)期前景 ⑤成單和交易技巧 ⑥貸款種類及辦理方式 3、自認(rèn)為傻瓜后,才能成為優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 (1)認(rèn)識(shí)產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)。大聲說出房屋的優(yōu)點(diǎn),偶爾說出房屋的一些微不足道的小缺點(diǎn),更容易取得信任。
(2)不斷地分析自己的銷售技巧及改進(jìn)方法。哪些方面不對(duì)?言語,神態(tài)??專業(yè)知識(shí)?客戶心理把握?等等,不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。
二、銷售技巧 由于房地產(chǎn)買賣金額很大,而且不象一般商品一樣能夠擁有統(tǒng)一之售價(jià)。因此,銷售技巧(談判策略)愈高明,愈能使您以"比合理價(jià)格更高 之價(jià)位"售出房屋或者讓客戶下定決心購買。
● 房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點(diǎn) -- 說服客戶心動(dòng) 1、客戶心動(dòng)之原因 (1)自身需要 (2)自己喜歡 (3)認(rèn)可價(jià)值 ≥ 價(jià)格(覺得物超所值之后才會(huì)購買) 2、針對(duì)所銷售房源之缺點(diǎn),客戶將會(huì)問到那些問題?提前自擬"說服客戶之優(yōu)美理由"(準(zhǔn)備答客人疑問問題),將缺點(diǎn)化為優(yōu)點(diǎn)或作掩飾 帶過,突出房子的優(yōu)點(diǎn)和潛力。 ● 銷售前針對(duì)房源的優(yōu)缺點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形式等各方面慢慢說服客戶 1、如何將優(yōu)點(diǎn)充分表達(dá)。
(1)產(chǎn)品之優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)(尤其是缺點(diǎn)之回答,要提前預(yù)演。以防臨時(shí)語塞)。
(2)附近市場(chǎng)、交通、學(xué)歷、公園、及其他公共設(shè)施的詳細(xì)和準(zhǔn)確狀況。 (3)附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點(diǎn)。
(4)附近交通建設(shè)、計(jì)劃道路、公共建設(shè)之動(dòng)向和未來發(fā)展趨勢(shì)。 (5)附近同類競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案或房源比較(面積、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格)。
(6)區(qū)域、全市、全國房屋市場(chǎng)狀況。
對(duì)所在地的一些在售樓盤要有肯定的了解 在其它樓盤有很多朋友 最主要房產(chǎn)名詞一定要張口就能答出來~~~~~~~~~~~
從事房地產(chǎn)租賃或者銷售業(yè)務(wù)從事人員需要產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人上崗證 要不就不可以從事房地產(chǎn)銷售工作;要不你簽的租賃和銷售的房屋或者商鋪;寫字樓;廠房或者地皮不受法律保護(hù)的;還要追究法律責(zé)任;從事房地銷售需要產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人上崗證這個(gè)需要考試的 置業(yè)顧問是房地產(chǎn)級(jí)別的職稱;最低級(jí)別依次是學(xué)員--置業(yè)顧問--高級(jí)置業(yè)顧問--客戶經(jīng)理--分行營業(yè)經(jīng)理--區(qū)域經(jīng)理--總監(jiān)--總經(jīng)理--董事長
你所說要做的工作: 1、置業(yè)顧問肯定是賣房子的,但是根據(jù)招聘方的銷售管理模式不同,收入和付出的辛勞也不同。 2、一般的銷售模式中,置業(yè)顧問在售樓部接待客戶,跟蹤客戶,推介物業(yè)等,雖然也比較具有挑戰(zhàn)性,要求具有綜合的知識(shí)和靈活的思維,但因?yàn)楣ぷ鲌?chǎng)所穩(wěn)定,環(huán)境舒適,收入可觀,也是比較好的。 3、在特殊的銷售模式中(特別是大量招聘的公司),置業(yè)顧問要經(jīng)過一個(gè)痛苦的歷練過程,有可能初期要你采用直銷的方式出去跑,帶客戶去公司,過一段時(shí)間之后,才有可能讓你升為銷售人員,在公司接待客戶,再過一段時(shí)間,才有可能讓你參與直接的客戶談判……甚至有的采用末位淘汰,業(yè)績(jī)不好就要自動(dòng)離職。 4、不管怎么樣,銷售是很鍛煉人的(世界500強(qiáng)CEO有60%都是銷售出身的),雖然對(duì)專業(yè)和工作經(jīng)驗(yàn)要求不高,但對(duì)綜合業(yè)務(wù)知識(shí)要求高。
做房產(chǎn)主要就是客戶和房源
1:首先你得掃樓盤,把公司附近的樓盤都記下,最好弄個(gè)小本子寫上每個(gè)小區(qū)的房齡,總高數(shù),棟數(shù),幾梯幾戶,包括小區(qū)的物業(yè)費(fèi)多少錢一平,還有小區(qū)車位有多少個(gè),停車位租價(jià)是多少,因?yàn)橛械目蛻粲熊嚨亩夹枰\?,這些熟悉了當(dāng)客戶上門咨詢你時(shí),你可以很好的回答他
2:還有熟悉租售房源,大概賣的房子1房,2房,3房在本子上各記上10套,但是你的腦海里起碼得大約記住,這樣客戶問你房子時(shí)你可以準(zhǔn)確的回答,顯得專業(yè)。
3:客戶的來源,房源系統(tǒng)里多打電話,上門客,還有網(wǎng)路客戶,派單,不過現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)有用的。
4:稅費(fèi)要會(huì)算的,不然客戶問你稅費(fèi)你都不知道就顯得太不專業(yè)了,在客戶房東面前一定要熱情,不可以給臉色,現(xiàn)在做房產(chǎn)的很多,但是服務(wù)好的沒幾個(gè),你可以在人后罵他都沒事,只要他不知道
5:做房產(chǎn)就是要會(huì)吹牛,說謊話不臉紅的,這行賺錢多,就看你會(huì)不會(huì)了,你看看做媒人是什么樣,房產(chǎn)的人就是什么樣!
希望你能采納我的答案,本人的經(jīng)歷,高級(jí)顧問
要做好地產(chǎn)銷售人員需具備以下能力1、創(chuàng)造能力:銷售人員需要有較好的創(chuàng)造力和堅(jiān)強(qiáng)的信念,對(duì)行業(yè)、企業(yè)和市場(chǎng)了解得越深就會(huì)越有創(chuàng)意。任何時(shí)候,銷售人員都不能使對(duì)方受到強(qiáng)制的感覺。因?yàn)?,與銷售人員相對(duì)的客戶,本來就有一種抗拒感。若顧客有了這種抗拒感,再加上受強(qiáng)制的感覺,銷售人員就很難與顧客進(jìn)行有效的溝通交流。因而有人說,杰出的推銷員,給客戶的是期待而不是強(qiáng)制。
2、判斷及察言觀色能力
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和顧客凸現(xiàn)的個(gè)性日益復(fù)雜化,而且受許多因素的制約,這就要求銷售人員在銷售過程中,要具有極大靈活性,要有敏銳地觀察能力,因人而異的選取推銷方式,并隨時(shí)觀察顧客對(duì)推銷陳述和推銷方式的反應(yīng),揣摩其購買心理的變化過程,有針對(duì)性地改進(jìn)推銷方法,提高推銷的成功率。
3、自我驅(qū)動(dòng)能力:推銷,簡(jiǎn)單地說就是將產(chǎn)品賣給顧客。它是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作,很多人之所以無法成為出類拔萃的推銷員,主要原因是無法戰(zhàn)勝自己。要成為一個(gè)成功的推銷員,首先要做到不服輸,這并不意味著跟別人較量,它更應(yīng)該跟自己較量,戰(zhàn)勝自己,確立絕不言敗的個(gè)性及精神。
4、人際溝通的能力:銷售人員必須有溝通能力,能在很短時(shí)間內(nèi)縮短與客戶之間的距離,找到談話的共同點(diǎn),同時(shí)讓客戶接受自己,讓顧客愿意將自己的想法意見說出來,彼此形成良好的合作關(guān)系,就離成功近了一步。
5、從業(yè)技術(shù)能力:銷售人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)交易法規(guī)、程序,具有策劃和組織小型促銷活動(dòng)的能力,具有一定的文案寫作能力,具有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)知識(shí)并能靈活運(yùn)用的能力,能為消費(fèi)者提供合意的方案,能針對(duì)不同類型的消費(fèi)者從不同的角度作不同的介紹,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息能做出正確的分析和判斷,如此才能為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
6、說服顧客的能力:銷售人員要能熟練地運(yùn)用各種推銷技巧,成功地說服顧客。同時(shí)要熟知推銷工作的一般程序,了解顧客購買動(dòng)機(jī)和購買行為,善于展示和介紹產(chǎn)品,善于接近顧客,善于排除異議直至達(dá)成交易。
前期的話 ,要積累經(jīng)驗(yàn),因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)基本工資很低,都是靠業(yè)績(jī)提成的!基本要做好前3個(gè)月沒有業(yè)績(jī)的準(zhǔn)備,這段時(shí)間你要學(xué)很多東西!慢慢上手
前景的話,還是可以的,現(xiàn)在中國的房?jī)r(jià)越來越高,老百姓買房的剛性需求也很多!
做起來要看你的性格!悟性!跟人的溝通能力,外向的人比較有優(yōu)勢(shì)!多學(xué)多做,堅(jiān)持就可以了!
沒有什么技巧,專業(yè)的知識(shí)公司一般都會(huì)培訓(xùn)的!
沒有什么注意的,就是做好心理準(zhǔn)備,這行業(yè)很累。而且壓力很大,比較適合能接受壓力的人!但是做的好的話,還是很能賺錢的,有很多同事都是把這行業(yè)做跳板!挖人生的第一桶金!
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