賣方房產(chǎn)證補辦后交易(賣方,房產(chǎn)證過戶后我需要注意什么能保證拿到余款)
1.賣方,房產(chǎn)證過戶后我需要注意什么能保證拿到余款
二手房交易八個注意事項 注意事項一、避免中介公司的暗箱操作 其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。
其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。 其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。
注意事項二、房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍； 房屋權屬是否存有爭議； 房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意； 房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的； 房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉(zhuǎn)讓； 交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。 注意事項三、維修基金余額的結(jié)算與更名 買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。
事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。
因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。 注意事項四：水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù) 這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。
雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結(jié)清上述款項即可。
注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
注意事項六：戶口問題 按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。
對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。
注意事項七：評估狀況 在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。
注意事項八、合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。
如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。
特別是某些交房事項（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。
2.辦理二手房交易手續(xù)時要注意哪些問題呢?
一、找中介選房源 在看房源時可多看幾家中介的掛牌房源，多比較，選擇價格和品質(zhì)都合適的。
有的中介公司有獨家房源，這類房源價格可能相對較高，購房者要慎重對比，選擇適合自己的。 二、核實賣方身份 一旦確定房源，要核實賣方的身份，如果是個人，看他的身份證。
三、確認產(chǎn)權 到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看以下幾個關鍵點： 1。
產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致。 2。
產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。 3。
看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見，千萬別忽視這些注意事項。 四、核實房屋是否允許買賣 以下情況的房屋千萬不要買： 1。
已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋； 2。被人民法院或行政機關依法查封的房屋； 3。
屬違法或違章建筑的房屋； 此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。 如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要仔細查看。
五、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查 在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。 六、關鍵性承諾應體現(xiàn)在合同中 簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛則無法舉證。
購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，其實此前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣方因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買方又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。 在簽合同過程中，必須注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償?shù)取?/p>
七、留心付款方式和時間 買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。 一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。
八、小心房款和產(chǎn)權的交接 不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
3.二手房交易有哪些注意事項?
1、核實產(chǎn)權是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。
只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。
2、核實房屋狀況：你一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面：①房屋建筑狀況。 如房屋坐落、戶型、結(jié)構、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
③房屋權利情況。如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優(yōu)先購買權；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。 3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。
如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。（ 1 ）看房、簽約：看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。
房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。
所以注意讓兩個版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣方雙方都務必注意的問題。（ 2 ）按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在 （或可立即解除） 抵押等權利限制等條件，按交易進度支付房款 （簽合同付定金 / 過戶后付大部分房款 / 交房后付余款） 。 后者則簽合同付定金 / 簽按揭合同付首期款 / 余下的房款由銀行打到賣方帳戶上） 。
（ 3 ）交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項： ①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。
雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。 ②物業(yè)費、水電費等承擔方式。
通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。 ③房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。
（ 4 ）過戶：過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。 雙方對此須明確： ①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權證或解除抵押后的某一時間。
②過戶所涉稅收和費用的承擔。 ③買方的人數(shù)。
買方應確定過戶后產(chǎn)權證上登記的權屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權屬人情形出現(xiàn)。 ④戶口遷出。
在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應予以約定。 4 、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失” ，缺少實際效果。 當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。
如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款； 有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。 因此，雙方在簽約時就應當明確違約責任，具體應注意以下幾點：①合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項主要義務均應有違約責任一一對應。 ③違約責任承擔方式應首選違約金，數(shù)額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
④應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。
總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產(chǎn)權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。 在收房做物業(yè)交割的時候一定要注意以下問題： （1）結(jié)清水表賬單。
交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。 （2）告知電表狀況。
在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是。
4.二手房買賣注意事項有哪些呢?
一、核實房屋狀況 由于信息不對稱及經(jīng)驗不足，買方有時在各方催促下匆匆看房，交房后指責賣方或中介提供虛假信息，后者則主張買方應對自己的看房行為負責，從而糾紛在所難免。
因此，買方一定要謹慎對待看房行為，至少應核實以下幾個方面： ①房屋建筑狀況。 如房屋坐落、戶型、結(jié)構、朝向、通風、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
③房屋權利情況，如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。 上述情況的核實，有利于買方評估交易的實際成本和風險，如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；房屋租賃 期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優(yōu)先認購權；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解押的問題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，則在解除之前不得買賣。
只有充分了解房屋狀況，其后履行合同才能順利無憂。 二、核實房東身份 二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。
對買方而言，誰是真正的房東直接關系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。買賣協(xié)議的無效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實房東身份有直接關系。
核實房東可采用以下方法： ①賣方稱有房屋產(chǎn)權證的，則核實產(chǎn)權證，其上登記的權屬人（包括共有人）均為房東。 ②賣方稱尚未取得產(chǎn)權證的，則核實賣方與開發(fā)商（或前手賣家）簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。
③賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。 ④賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的范圍、時限及真實性（授權書應公證或由房東當場簽署）。
賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監(jiān)護關系證明。 ⑤賣方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應核離婚協(xié)議書或法院判決書的真實及有效性。
⑥賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與文件的合法性（文件通常要求公證）。 ⑦賣方轉(zhuǎn)讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協(xié)議，審查原單位所有權保留的效力。
⑧賣方轉(zhuǎn)讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。 三、明確交易程序 二手房交易可分為簽約、付款、交房、過戶四大步驟。
房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。 1.簽約。
買 方?jīng)Q定購房，應與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責任、稅費承擔等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間 身份，往往作為合同第三方。
由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買 賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準。 因此注意讓兩個版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務必 注意的問題。
2.付款。 支付房款是買方主要義務，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權利限制、資信單位對交易安全提供擔保等條件，后者則是常用付款方式。 采用分期付款需注意以下幾點： ①簽約時買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。
②期款支付，一般與賣方交房同時進行或稍早。 ③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過戶手續(xù)為條件。
在此之前要求產(chǎn)權證已辦到賣方名下，對房屋轉(zhuǎn)讓的權利限制（如抵押、查封）均已解除。 ④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務（如遷出戶口、繳清應付稅費等）后進行。
⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。 雙方應約定賣方收取房款的賬號以及無法辦理按揭或按揭款項不足時的處理辦法。
3.交房。交房有利于減少賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項： ①交房的時間和條件。
交房一般與首期款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。 雙方應明確交付房屋狀況，如賣方負責清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費、水電費等承擔方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應提供此前最后繳費證明。
③房屋滅失的風險。須明確交房后房屋滅失風險由誰承擔，未約定則由買方承擔。
④房屋出租的，應約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。 4.過戶。
過戶即將房屋的權屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確： ①到土房局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權證或解除抵押后的某一時點。
②過戶所涉稅收和費用的承擔。應注意“稅費”與“費用”的差異，前者包括稅收。
在約定“費用”全部由買方承擔的情況下，賣方仍可能不得不承擔營業(yè)稅，盡管這與賣方本意。
5.房產(chǎn)證過戶流程和房產(chǎn)證過戶注意事項有哪些
房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項：一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；4、稅費繳納證明。
買方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；3、稅費繳納證明。二、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領取房產(chǎn)證還需要等一段時間。
這段時間根據(jù)不同辦理機關，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區(qū)建委最快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機關公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關問明情況。如果是因為發(fā)證機關需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。
如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。
辦理過戶手續(xù)后不能領到房產(chǎn)證的情況極為罕見。五、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。
這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。
銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料（契稅完稅證明和領取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項權利證書）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。
七、現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有些當事人為節(jié)省一些費用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應提倡，不要因小失大。當然如果買賣雙方有深厚的親友關系除外。
6.房產(chǎn)證過戶流程和房產(chǎn)證過戶注意事項有哪些
房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項：
一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；4、稅費繳納證明。買方所需文件：1、身份證明（外地戶口需暫住證）；2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；3、稅費繳納證明。
二、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領取房產(chǎn)證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機關，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區(qū)建委最快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。
三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機關公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦？在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領不到房產(chǎn)證，這時買方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關問明情況。如果是因為發(fā)證機關需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時間發(fā)證，這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領到房產(chǎn)證的情況極為罕見。
五、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現(xiàn)的，這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過戶資料（契稅完稅證明和領取房產(chǎn)證的通知）放款；二是依據(jù)抵押材料（他項權利證書）放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切實消除過戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。
七、現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有些當事人為節(jié)省一些費用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。這種做法危害極大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應提倡，不要因小失大。當然如果買賣雙方有深厚的親友關系除外。
7.房產(chǎn)證沒下來的房子交易注意事項
按國家存量房交易相關規(guī)定，沒產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不能上市交易的。辦理房貸也需要提供產(chǎn)權證。
按你所說小區(qū)其他業(yè)主已經(jīng)辦到房產(chǎn)證，你需要了解下賣方的房產(chǎn)證現(xiàn)在在辦理的哪個環(huán)節(jié)，已經(jīng)交完契稅，公共維修基金的，房本可能在銀行或房管局正在辦理抵押登記，這個環(huán)節(jié)辦理的時間稍長，因為開發(fā)商是分批去辦理。
如果房本現(xiàn)在在開發(fā)商手中（是可以拿出復印件的），還沒有辦理抵押登記的，去銀行還完貸款拿到還清證明的可以直接從開發(fā)手中拿出房本。
如果房本在辦理抵押登記的過程已經(jīng)到了房管局需要等抵押登記做完，也就是房本到賣方手中才能繼續(xù)辦理。
關于風險。
如果提供不了房產(chǎn)證（有復印件的是有房產(chǎn)證就不必說了，肯定沒問題），
只能提供原購房合同及相關票據(jù)的，來簽署存量房買賣合同，這個合同也不存在買賣關系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你給他多少多少錢，是存在借貸關系的。有無房本賣方違約無非就是賠違約金，但沒房本的買賣合同是無法按合同約定的去賠付的，但你給過他的錢大可以放心，是跑不掉的，因為即使手寫的涉及資金的合同都是合法的，受法律保護的。
這種無房本的房產(chǎn)交易，可以去律師事務所做一個“律師見證”，是可以保障交易安全的。不是公證，公證的話委托方是可以單方面解除的委托的。
但建議盡量避免這種無房本的房產(chǎn)交易，因為如果出現(xiàn)違約，你還想追回利益可能會很麻煩。
先給首付這個大可放心，只要你給的每一筆錢都有收據(jù)就跑不掉的，所有簽字的“合同”都是合法的，出現(xiàn)問題都是能追回的，而且追回的會比你給的要多哦，有利息的嘛。
8.房產(chǎn)證過戶注意事項有哪些
賣房子過戶要注意什么事項？讓我們大家一起來學習一下，避免在賣房子時，產(chǎn)生不必要的糾紛。
賣方必須持：
1、買賣契約書正、副本（貼足印花稅票）
2、身分證影本
3、增值稅單
4、契稅單
5、土地、建物所有權狀，到地政事務所辦理土地及建物的所有權轉(zhuǎn)移以及抵押權等他項權利的涂銷或更名，核發(fā)新權狀后，房屋所有權便轉(zhuǎn)移至你的名下。
其他注意事項：
一、二手房房產(chǎn)證的問題。房產(chǎn)產(chǎn)權證是整個房產(chǎn)交易的核心，你必須要清楚自己的房產(chǎn)證信息。例如：二手房的房屋產(chǎn)權是否清晰，房子面積有多大，是不是抵押物業(yè)，屬性是什么等。房產(chǎn)證沒有辦理完畢的房子是不能賣的。
二、全權委托公證。如果說賣方賣的二手房是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那么就需要有一個贖樓的程序，在這個程序中，一般是委托二手房中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。因為全權委托，中介可以不經(jīng)買房的同意而自行買賣該二手房。這是賣家需要注意的一點。
