二手土地交割(二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些)

1.二手房物業(yè)交割需要注意的事情有哪些

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

(8)物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

2.二手房過(guò)戶交割時(shí)要注意哪些問(wèn)題

買二手房最后一道程序就是交房，如不注意交房的細(xì)節(jié)問(wèn)題，會(huì)引起許多糾紛和后遺癥。同時(shí)，交房意味著房屋的轉(zhuǎn)移占有，買方只有在取得了權(quán)利占有（取得房產(chǎn)證）和轉(zhuǎn)移占有（交房）后，才能取得房屋的全部權(quán)利，買方程序至此才全部結(jié)束。

買方在二手房交房時(shí)要著重注意以下問(wèn)題

1、設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)

在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色、數(shù)量以及能否正常使用寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)備一般有：空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等。

2、水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶

買賣雙方一同到自來(lái)水、電力、煤氣公司辦理過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有則要求賣方補(bǔ)交。

特別注意：在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問(wèn)賣方是否欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是賣方以前拖欠的費(fèi)用及滯納金（滯納金一般按日千分之三算，累計(jì)起來(lái)相當(dāng)高）。

3、有線電話、寬帶過(guò)戶

上家持開(kāi)戶卡，雙方至交費(fèi)處辦理更名手續(xù)，同樣要繳清欠費(fèi)。

4、維修基金過(guò)戶

一般上家都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。

5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清

買方陪同賣方至物業(yè)公司辦理物業(yè)更名手續(xù)時(shí)交納，一般由賣方交至交房當(dāng)月，交房次月開(kāi)始由買方交納。

6、戶口遷移

雙方可一同至房屋所在地派出所詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況。如仍有戶口，買方可根據(jù)買賣合同約定追究賣方責(zé)任。

7、清點(diǎn)鑰匙

賣方交給買方的鑰匙包括：房間鑰匙，單元大門鑰匙，防盜門鑰匙，信箱鑰匙等。

8、簽署《房屋交接書(shū)》

《房屋交接書(shū)》將上面7個(gè)環(huán)節(jié)以書(shū)面形式固定下來(lái)，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書(shū)是交房手續(xù)的最后一個(gè)程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)在房屋交接書(shū)中注明，為將來(lái)追究上家的責(zé)任留下依據(jù)。

3.二手房物業(yè)交割流程及注意事項(xiàng)有哪些?

在物業(yè)交割環(huán)節(jié)只要遵循以下五個(gè)步驟，將會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)極大的方便。

第一步，在物業(yè)交割前，需要通知出售業(yè)主騰空房子；如果有租戶的，需要約租戶到場(chǎng)。 第二步，清點(diǎn)設(shè)施、清點(diǎn)欠費(fèi)。

由于二手房一般都被上家裝修和使用過(guò)，而在出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備通常都是贈(zèng)送的，因此，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，就將設(shè)施設(shè)備的品牌、成色以及能否正常使用寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)施設(shè)備一般有：空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具，分別注明數(shù)量和品牌。

對(duì)原房屋產(chǎn)生的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，買賣雙方都要在物業(yè)交割單上簽字備檔，買方需要向原業(yè)主索要各項(xiàng)費(fèi)用交齊的發(fā)票； 第三步，向出售業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，并進(jìn)行門鎖更換； 第四步，買方與該套房屋的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)供暖合同》。 第五步，確認(rèn)無(wú)誤，結(jié)清尾款。

4.二手房物業(yè)交割時(shí)有哪些注意事項(xiàng)?

二手房物業(yè)交割注意事項(xiàng) 1。

維修基金余額的結(jié)算與更名 買賣雙方應(yīng)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。

由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

2。水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù) 水電等物業(yè)費(fèi)糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。

雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

3。房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收 正常情況下，附屬設(shè)施的驗(yàn)收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

5.二手房物業(yè)交割注意事項(xiàng)有哪些?

1。

維修基金余額的結(jié)算與更名買賣雙方應(yīng)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。

由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是送的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。 因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

2。水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)水電等物業(yè)費(fèi)糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。

雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

3。房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收正常情況下，附屬設(shè)施的驗(yàn)收比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。

6.房屋交割時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)呢

一、房屋附屬設(shè)備要驗(yàn)收 一般來(lái)說(shuō)，買家在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收。一般合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌等賣家不能違約。

二、費(fèi)用要結(jié)清 買家在收房時(shí)需檢查賣家是否已經(jīng)結(jié)清了房屋的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等等。 而賣家需確認(rèn)已將各項(xiàng)費(fèi)用都結(jié)清了，雙方才可辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)，否則，買家將有承擔(dān)不必要費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。

三、戶口須遷出 買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。

如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問(wèn)題約定清楚。 四、質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查 由于二手房一般已有一定的歷史，所以買家在收房時(shí)，還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問(wèn)題。

例如，門、窗是否密封，有無(wú)破損；水、電、開(kāi)關(guān)等，能否正常使用；用水通道是否暢通等等，如果出現(xiàn)問(wèn)題，要在收房之前與賣家協(xié)商，賣家也需要時(shí)請(qǐng)告知，并協(xié)議如何進(jìn)行維修，以免產(chǎn)生糾紛。 五、收樓證明備齊全 買家收房時(shí)要檢查驗(yàn)房屋交付使用的各種證件是否齊備，對(duì)于一些收房費(fèi)用，也必須清晰地知道賣家是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。

另外，水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等過(guò)戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來(lái)不能享受相關(guān)服務(wù)。 六、《房屋交接書(shū)》要簽署 收了鑰匙并結(jié)清尾款之后，千萬(wàn)不要忘記一個(gè)步驟，那就是簽署《房屋交接書(shū)》。

賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書(shū)》的時(shí)間點(diǎn)，如果忽視了，將來(lái)可能會(huì)影響到雙方對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)。

7.二手房物業(yè)交割需注意 八大事項(xiàng)您辦好了嗎

購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

6、物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

8.二手房物業(yè)交割怎么做,需注意哪八個(gè)要點(diǎn)

二手房買賣在物業(yè)交接時(shí)需要注意以下兩點(diǎn)：

一、二手房物業(yè)交接流程：

1、與原業(yè)主約定具體的交接時(shí)間；

2、購(gòu)房者、業(yè)主、中介公司服務(wù)人員三方同時(shí)到場(chǎng)；

3、查看水、電、氣余量并確定無(wú)欠費(fèi)；

4、需要的話可以將水電氣余量折合成現(xiàn)金付給原房主；

5、檢查水、電、氣設(shè)備是否可以正常使用；

6、檢查原房主留下的家具、電器的完好度；

7、檢查各個(gè)房間的質(zhì)量；

8、原房主將水電氣卡、房卡、房間鑰匙、車位鑰匙交付給購(gòu)房者；

9、購(gòu)房者、業(yè)主、中介公司服務(wù)人員三方一起到物業(yè)公司結(jié)清原房主的應(yīng)付費(fèi)用；

10、由物業(yè)公司提供結(jié)清證明并交付購(gòu)房者保管；

11、更改物業(yè)公司業(yè)主檔案、信息；

12、按照合同約定的其他條款完成其他特別約定；

13、留好購(gòu)房合同、原房主與中介人員的聯(lián)系方式就完成了整個(gè)交接步驟；

二、二手房物業(yè)交接注意事項(xiàng)：

(1)結(jié)清水表賬單

交房之前，買家要詢問(wèn)賣家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。

(2)告知電表狀況

在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。

(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。

(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議

有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。

(5)結(jié)清電話費(fèi)

有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。

(6)協(xié)助有線電視過(guò)戶

有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，賣家也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過(guò)戶手續(xù)。

(7)結(jié)算維修基金

按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買家。

(8)附屬設(shè)施

一般來(lái)講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。

(9)遷移戶口

買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問(wèn)題約定清楚。

總之，物業(yè)交割在房屋交易環(huán)節(jié)起到至關(guān)重要的作用，如果此環(huán)節(jié)被疏忽，將會(huì)為消費(fèi)者的未來(lái)居住生活造成比較大的麻煩，對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)，可能面對(duì)水電煤氣入戶的麻煩，對(duì)于賣房者，如果拖欠費(fèi)用也有可能面臨法律糾紛。

9.買二手房物業(yè)交割要注意哪些細(xì)節(jié)

(1.)房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。

房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。

因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。

再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

（8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。 （9）.中介公司是否違規(guī) 有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。

買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

10.購(gòu)買二手房須知 物業(yè)交割需要注意什么

一、注意事項(xiàng)如下：

1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）

3、交易房屋是否在租

（須注意：買賣不破租賃）

4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）

5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）

6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）。

7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）

9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價(jià)等）

10、合同約定是否明確

（違約賠償責(zé)任）

如能注意到以上幾點(diǎn)，對(duì)于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！

二、二手房買賣流程共分為買方按揭貸款購(gòu)房和買方全款購(gòu)房?jī)煞N情況，分別的具體流程如下：

（一）買方按揭貸款購(gòu)房

1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）

2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）

3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款

4、房屋過(guò)戶的同時(shí)銀行審查貸款條件

5、銀行發(fā)放貸款

6、雙方共同去做物業(yè)交割

7、向賣方支付尾款

（二）買方全款購(gòu)房

1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）

2、買方支付賣方定金

3、雙方共同去做房屋過(guò)戶

4、雙方共同去做物業(yè)交割

5、買方全款付清給賣方