選擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素6(選擇資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮哪幾方面因素)

1.選擇資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮哪幾方面因素

資產(chǎn)評估方法的多樣性為評估人員提供了適當(dāng)選擇評估途徑的可能。選擇合適的資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮以下因素：

（一）資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)

資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法是兩個(gè)不同層次的概念。前者說明評估什么，是評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性和對評估方法的約束性；后者說明如何評估，是確定評估價(jià)值量的規(guī)定，具有多樣性和替代性，且服務(wù)于評估價(jià)值類型。價(jià)值類型的準(zhǔn)確性、評估方法的科學(xué)性及兩者是否匹配是資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)、有效的保證。

（二）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)

單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等不同的評估對象要用不同的評估方法。資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同，所用評估方法也不同。如一臺市場交易很活躍的舊機(jī)器設(shè)備可用市場類比法評估，而舊的專用設(shè)備通常采用成本法進(jìn)行評估。

（三）評估方法的選擇受數(shù)據(jù)和信息資料是否可以搜集到這一條件的制約

各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換，資產(chǎn)評估過程實(shí)際上就是搜集資料的過程。在評估方法中，西方評估機(jī)構(gòu)更多地采用市場法，但在我國受市場發(fā)育不完善的限制，市場法的應(yīng)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家。

（四）選擇評估方法還要考慮評估途徑

同一評估價(jià)值類型可能適用幾種方法。在選擇評估方法時(shí)，一方面要從評估工作的效率出發(fā)，選擇簡便易行的方法；另一方面也要根據(jù)評估人員的特長進(jìn)行選擇。

一般來說，評估方法的選擇應(yīng)在評估開始之前予以確定，當(dāng)然也可以分別采取幾種方法進(jìn)行評估，然后分析、比較結(jié)果的科學(xué)性。當(dāng)采用兩種或兩種以上的方法評估一項(xiàng)資產(chǎn)得出不同的結(jié)論時(shí)，一般不能把評估結(jié)果進(jìn)行簡單平均或加權(quán)平均，而應(yīng)根據(jù)評估價(jià)值類型及評估結(jié)果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論。

2.選擇資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評定估算的一種專業(yè)活動。

資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會計(jì)等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。

該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。 一、市場法 市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)規(guī)程。因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。

運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價(jià)值。運(yùn)用已被市場檢驗(yàn)了的結(jié)論來評估被估對象，顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人接受的。

因此，市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。 市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場；二是參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

參照物差異調(diào)整因素主要包括3個(gè)方面：一是時(shí)間因素，即參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評估資產(chǎn)價(jià)格的差異；二是地域因素，即資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異；三是功能因素，即資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；把被評估資產(chǎn)與參照物比較；分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。

這種方法不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。 二、收益法 收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。

采用收益法評估，基于效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值，收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。

資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。

它涉及3個(gè)基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。

從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第二，資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；第三，被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 收益法能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值，與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙方所接受。

但是預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

三、成本法 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。 成本途徑始終貫穿著一個(gè)重建或重置被評估資產(chǎn)的思路。

在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗；如果被評估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場困難和外力影響，投資者所愿支付的價(jià)格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶損因素。

成本途徑作為一條獨(dú)立的評估思路，它是從再取得資產(chǎn)的角度來反映資產(chǎn)的交換價(jià)值的，即通過資產(chǎn)的重置成本反映資產(chǎn)的交換價(jià)值。只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價(jià)。

3.選擇資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮哪幾方面因素

資產(chǎn)評估方法的多樣性為評估人員提供了適當(dāng)選擇評估途徑的可能。

選擇合適的資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮以下因素：（一）資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法是兩個(gè)不同層次的概念。前者說明評估什么，是評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性和對評估方法的約束性；后者說明如何評估，是確定評估價(jià)值量的規(guī)定，具有多樣性和替代性，且服務(wù)于評估價(jià)值類型。

價(jià)值類型的準(zhǔn)確性、評估方法的科學(xué)性及兩者是否匹配是資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)、有效的保證。 （二）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng) 單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等不同的評估對象要用不同的評估方法。

資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同，所用評估方法也不同。如一臺市場交易很活躍的舊機(jī)器設(shè)備可用市場類比法評估，而舊的專用設(shè)備通常采用成本法進(jìn)行評估。

（三）評估方法的選擇受數(shù)據(jù)和信息資料是否可以搜集到這一條件的制約 各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換，資產(chǎn)評估過程實(shí)際上就是搜集資料的過程。在評估方法中，西方評估機(jī)構(gòu)更多地采用市場法，但在我國受市場發(fā)育不完善的限制，市場法的應(yīng)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家。

（四）選擇評估方法還要考慮評估途徑 同一評估價(jià)值類型可能適用幾種方法。在選擇評估方法時(shí)，一方面要從評估工作的效率出發(fā)，選擇簡便易行的方法；另一方面也要根據(jù)評估人員的特長進(jìn)行選擇。

一般來說，評估方法的選擇應(yīng)在評估開始之前予以確定，當(dāng)然也可以分別采取幾種方法進(jìn)行評估，然后分析、比較結(jié)果的科學(xué)性。當(dāng)采用兩種或兩種以上的方法評估一項(xiàng)資產(chǎn)得出不同的結(jié)論時(shí)，一般不能把評估結(jié)果進(jìn)行簡單平均或加權(quán)平均，而應(yīng)根據(jù)評估價(jià)值類型及評估結(jié)果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論。

4.選擇資產(chǎn)評估方法主要應(yīng)考慮哪幾方面因素

評估方法的選擇

（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

評估途徑和方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的，這個(gè)客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果，這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并為相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。運(yùn)用不同的評估途徑和方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

由于資產(chǎn)評估工作基本目標(biāo)的一致性，在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時(shí)具備，而且評估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，那么，多種途徑和方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。如果采用多種評估途徑和方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應(yīng)用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。因此，評估師應(yīng)當(dāng)為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利于問題的發(fā)現(xiàn)。評估師在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上，除了對評估途徑或方法做出取舍外，還應(yīng)該分析問題產(chǎn)生的原因，并據(jù)此研究解決問題的對策，以便最后確定評估價(jià)值。

（二）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價(jià)值，還是根據(jù)評估對象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評估對象的價(jià)值，都是對評估對象在一定條件下的價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評估途徑和方法又是有區(qū)別的。

由于評估的特定目的的不同，評估時(shí)市場條件上的差別，以及評估時(shí)對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評估的資產(chǎn)價(jià)值類型也是有區(qū)別的。評估途徑或方法由于自身的特點(diǎn)在評估不同類型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力。

（三）資產(chǎn)評估方法的選擇

評估方法選擇，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評估方法的選擇過程，即3個(gè)層面的選擇：第一個(gè)層面是評估的技術(shù)思路的層面，即分析3種評估方法所依據(jù)的評估技術(shù)的思路的適用性；第二個(gè)層面是在各種評估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)的具體技術(shù)方法；第三個(gè)層面是在確定技術(shù)方法的前提下，對運(yùn)用各種技術(shù)評估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。

資產(chǎn)評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u估途徑和方法，有效地完成評估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產(chǎn)的價(jià)值，在評估途徑和方法的選擇過程中應(yīng)注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時(shí)的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本途徑及其方法進(jìn)行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)參數(shù)能否搜集的制約。

每種評估途徑和方法的運(yùn)用都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)。在一個(gè)相對較短的時(shí)間內(nèi)，收集某種評估途徑和方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應(yīng)考慮采用替代的評估途徑和方法進(jìn)行評估。

總之，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機(jī)械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進(jìn)行評估，都應(yīng)保證評估目的，評估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。尤其是在運(yùn)用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時(shí)，更要保證每種評估途徑和方法運(yùn)用中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以便能夠確保運(yùn)用不同評估途徑方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗(yàn)證性。

5.資產(chǎn)評估方法應(yīng)考慮哪些因素

一、固定資產(chǎn)的評估企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有機(jī)器設(shè)備、建筑物、在建工程和土地使用權(quán)等。

1.機(jī)器設(shè)備可以單獨(dú)評估，也可以與企業(yè)其它資產(chǎn)一并評估。在清查核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意未進(jìn)價(jià)設(shè)備、已經(jīng)攤銷完的設(shè)備、租入租出設(shè)備、建筑附屬設(shè)備以及資產(chǎn)發(fā)生使用情況。

對于設(shè)備的評估一般采取重置成本法；如果存在著相關(guān)機(jī)器設(shè)備的二手交易市場或較多交易實(shí)例時(shí)，也可以采取即現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估；而對于能用于獨(dú)立經(jīng)營并獲利的機(jī)器設(shè)備，則可以采用收益現(xiàn)值法加以評估。外購的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評估時(shí)，需要考慮以下重置價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目：設(shè)備自身購置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅、大型機(jī)器設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本以及其他合理費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、牌照費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)等。

自制機(jī)器設(shè)備的評估，需要考慮以下重置價(jià)格項(xiàng)目：制造費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、大型自制機(jī)器設(shè)備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費(fèi)用等。進(jìn)口機(jī)器設(shè)備如果在國內(nèi)能夠找到替代品，應(yīng)當(dāng)參考該替代品在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格。

由于功能性或?qū)嶓w性原因，固定資產(chǎn)報(bào)廢的，資產(chǎn)評估價(jià)值為零。2.建筑物與在建項(xiàng)目的評估。

企業(yè)所有的建筑物與在建項(xiàng)目的評估，一般采取重置價(jià)值法，即在正常情況下，按照評估基準(zhǔn)日重新購置該建筑物或在建項(xiàng)目所需要的全部費(fèi)用。全部費(fèi)用包括直接費(fèi)用、需計(jì)算的間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本等。

建設(shè)過程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等消耗，納入評估范圍。這里詳細(xì)解釋一下在建工程的評估。

在建工程主要是指固定資產(chǎn)建設(shè)改良工程，包括成套或單獨(dú)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。對于施工建設(shè)可能發(fā)揮其預(yù)定功效的建設(shè)中的固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃入在建工程評估范圍。

如果企業(yè)沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實(shí)際需要，依照在建工程的評估方法確定其價(jià)值，在匯入其它資產(chǎn)中，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中予以說明。已經(jīng)列入“在建工程”會計(jì)項(xiàng)目的資產(chǎn)，經(jīng)審核無誤后區(qū)別情況列入在建工程評估范圍，或者匯入固定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)。

已完工的在建工程一般應(yīng)視其具體歸入建筑物、機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說明。在評估過程中，應(yīng)當(dāng)注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開工日期、結(jié)算方式、實(shí)際完工程度和工程量以及實(shí)際支付款項(xiàng)，還應(yīng)了解評估基準(zhǔn)日后所發(fā)生的款項(xiàng)支付人等。

確定評估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)易于劃分完工程度、準(zhǔn)確計(jì)算工程款項(xiàng)、盡量接近評估現(xiàn)場工作時(shí)間。對于明顯存在的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，應(yīng)在評估時(shí)予以扣除。

在正常施工建設(shè)、正常支付工程款項(xiàng)，開工時(shí)間距離評估基準(zhǔn)日不超過一年的情況下，可將實(shí)際支付工程款項(xiàng)中的不合理費(fèi)用扣除，再按照各項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值變動情況進(jìn)行調(diào)整，得出評估價(jià)值。建成即可盈利的在建項(xiàng)目，可以采取收益價(jià)值法進(jìn)行評估。

即通過估計(jì)預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。3.土地使用權(quán)的評估。

土地使用權(quán)可以和地上建筑物一起作為房地產(chǎn)進(jìn)行評估，還可以隨整體企業(yè)一并評估?，F(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法以及重置成本法都可以用于土地使用權(quán)的評估。

如果存在著比較發(fā)達(dá)的土地使用權(quán)交易市場，可以首先采用現(xiàn)行市價(jià)法，根據(jù)市場交易慣例進(jìn)行調(diào)整，得出評估值；否則可以采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土地使用權(quán)的預(yù)期收益的折現(xiàn)值確定評估值；兩種方法都不宜采用時(shí)，可以采用重置成本法，即根據(jù)取得現(xiàn)有土地使用權(quán)所需發(fā)生的全部費(fèi)用。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，我國各城市頒布的基準(zhǔn)地價(jià)不盡相同。

對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時(shí)，不能簡單依據(jù)各個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)作為現(xiàn)行公允地價(jià)，算為評估值。如果已經(jīng)頒布的基準(zhǔn)地價(jià)對當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)產(chǎn)生決定性影響時(shí)，才能以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并結(jié)合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實(shí)際征收水平，對土地使用權(quán)加以評估。

同時(shí)還應(yīng)當(dāng)了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規(guī)定；注意與建筑物評估相銜接，土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算或遺漏計(jì)算。土地使用權(quán)出租評估時(shí)，應(yīng)按照出租期限計(jì)算出土地使用權(quán)價(jià)格，再折算出年租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評估報(bào)告書中說明評估所設(shè)定的租金支付方式。

當(dāng)一方不以土地使用費(fèi)出資，但是由設(shè)立的公司繳納土地使用費(fèi)時(shí)，評估人必須計(jì)算各種開發(fā)、配套等費(fèi)用，作為土地開發(fā)費(fèi)。二、流動資產(chǎn)的評估流動總資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在一年或一個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。

流動資產(chǎn)可以分為價(jià)值形態(tài)的流動資產(chǎn)與實(shí)物形態(tài)的流動資產(chǎn)，分別使用不同的評估方法。對于價(jià)值形態(tài)的流動資產(chǎn)，如果是貨幣資金的，按照核對無誤后的賬面價(jià)值作為評估價(jià)值。

外匯的價(jià)值，按照評估基準(zhǔn)日國家外匯管理局發(fā)布的外匯比價(jià)折算成人民幣；如果是應(yīng)收款項(xiàng)的，在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆價(jià)款可能收回的數(shù)額確定評估價(jià)值。有充分理由可以收回的款項(xiàng)，即以賬面價(jià)值作為評估價(jià)值；很可能收不回的價(jià)款，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時(shí)，按照財(cái)會上。